Os institutos da Reurb, um a um.
O art. 15 abre um cardápio de caminhos — e a lei o declara aberto: valem estes “sem prejuízo de outros que se apresentem adequados”. Aqui, cada instituto com sua camada, seu texto e sua base legal conferida no Planalto. Antes dos cards, três perguntas filtram o seu caso.
← Voltar para os ModelosQual instituto para o seu caso? Três perguntas de triagem
- A área é pública ou privada? Pública elimina usucapião e legitimação de posse.
- O núcleo existe desde antes de 22/12/2016? Depois dessa data, elimina a legitimação fundiária (art. 9º, §2º).
- Há parcelamento registrado por baixo da ocupação? Se há, o caminho é a intervenção no parcelamento irregular, não a Reurb comum sobre gleba.
Com as três respostas em mãos, percorra os cards abaixo: cada um diz quando cabe e quando não cabe.
Institutos de titulação.
Respondem à pergunta: quem adquire direito real sobre a unidade criada — e por qual porta.
1 Legitimação fundiária
A regra da Reurb: aquisição originária da propriedade, por ato do poder público, para quem detém em área pública ou possui em área privada unidade integrante de núcleo consolidado existente em 22/12/2016. A unidade nasce livre de ônus da matrícula de origem (art. 23, §2º). É o único instituto preso ao marco temporal. A dúvida mais comum, desfeita em uma linha: o marco de 22/12/2016 qualifica o núcleo, não a posse — quem chegou ao núcleo depois pode ser titulado, desde que o núcleo, ele sim, exista comprovadamente desde antes da data (art. 23, caput; art. 9º, §2º).
Não confunda: com legitimação de posse — aqui a propriedade é imediata.
Base: Lei 13.465/2017, arts. 9º, §2º, 11, VII, e 23.
No acervo: peça 5.6 — declaração de requisitos · peça 5.9 — registro em ato único
2 Legitimação de posse
Título de reconhecimento da posse, só em área privada (art. 25, §2º), sem marco temporal, transmissível entre vivos e por herança. Converte-se em propriedade após 5 anos do registro, nas condições do art. 183 da CF (art. 26); fora delas, converte-se pelos requisitos de usucapião, a requerimento. Na prática, findo o prazo, o interessado deve provocar o cartório. Boa prática da casa: o título já nasce declarando o enquadramento da conversão — hipótese do art. 183 da CF (automática em 5 anos do registro) ou demais hipóteses (a requerimento, pelos requisitos da usucapião). Cf. REURB na prática, RIB-MG/RIB-PR, 2026.
Base: Lei 13.465/2017, arts. 11, VI, e 25 a 27.
No acervo: peça 5.10 — título de legitimação de posse · peça 5.5 — conversão em propriedade
3 Usucapião
Aquisição originária pela posse prolongada; a Reurb a incorporou (art. 15, II), inclusive na via extrajudicial do art. 216-A da LRP. Serve a núcleos pós-2016. Nunca sobre bem público.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, II; CC, arts. 1.238 a 1.244; Estatuto da Cidade, arts. 9º a 14; LRP, art. 216-A.
No acervo: peça 5.8 — instrumentos de titulação alternativos
4 Desapropriação em favor dos possuidores
A ocupação coletiva consolidada de área privada, com indenização arbitrada judicialmente e paga pelos possuidores ao proprietário. Não é "usucapião coletiva": há indenização. Rara na Reurb-S; alternativa real na Reurb-E.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, III; CC, art. 1.228, §§4º e 5º.
5 Arrecadação de bem vago
Imóvel urbano abandonado passa ao Município: presunção de abandono com posse cessada e IPTU inadimplido por 5 anos (art. 64, §1º); patrimônio municipal após o triênio do CC. Pagamento de IPTU descaracteriza o abandono. Destinação: habitação, serviços públicos, fomento da Reurb-S (art. 65).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, IV, 64 e 65; CC, art. 1.276.
No acervo: peça 0.4 — arrecadação de imóvel abandonado
6 Consórcio imobiliário
O proprietário transfere o imóvel ao Município, que urbaniza e lhe devolve unidades urbanizadas no valor do imóvel original, ficando com as demais. Viabiliza urbanização sem desapropriar. Raro — e disponível.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, V; Estatuto da Cidade, art. 46 (redação da Lei 13.465).
7 Desapropriação por interesse social
Resolve o litígio dominial insolúvel: o poder público desapropria, ordena e titula.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, VI; Lei 4.132/1962, art. 2º, IV.
8 Direito de preempção
Preferência do Município na compra de imóveis de seu interesse, instituída por ato próprio com base no plano diretor. Quem vende oferece antes ao Município.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, VII; Estatuto da Cidade, arts. 25 a 27.
9 Transferência do direito de construir
Potencial construtivo como moeda: desde a Lei 14.620/2023, expressamente autorizada para viabilizar projetos, indenizações e obras de infraestrutura da Reurb-S (art. 37-A) — a prefeitura recebe o imóvel e paga em potencial construtivo.
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, VIII, e 37-A; Estatuto da Cidade, art. 35.
No acervo: peça 0.6 — o financiamento da Reurb
10 Requisição em perigo público iminente
Uso da propriedade particular pelo poder público diante de perigo iminente (enchentes, desastres), com indenização ulterior se houver dano.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, IX; CC, art. 1.228, §3º; CF, art. 5º, XXV.
11 Intervenção em parcelamento clandestino ou irregular
Clandestino: sem registro. Irregular: registrado, mas executado em desacordo. Em ambos, o Município tem o poder-dever de intervir e regularizar — adequando o registro à realidade consolidada. É o caminho certo quando há loteamento aprovado por baixo da ocupação. O detalhe que o legislador deixou de propósito: o art. 70 da Lei 13.465/2017 manda aplicar à Reurb o art. 40 da Lei 6.766/1979 apenas no caput e §§ 1º a 4º — o § 5º, que vincularia a regularização aos padrões dos arts. 3º e 4º daquela lei, ficou fora do rol. Somado ao art. 11, § 1º (dispensa de parâmetros urbanísticos), o recado é claro: a intervenção conduzida dentro da Reurb não carrega os padrões do parcelamento novo.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, X; Lei 6.766/1979, art. 40 (aplicável à Reurb por força do art. 70 da Lei 13.465).
12 Alienação pela administração ao detentor
Venda direta do imóvel público ao seu detentor, dispensadas a desafetação e as exigências do regime comum de alienação (art. 71 da Lei 13.465).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, XI, e 71.
13 CUEM — Concessão de uso especial para fins de moradia
O título da moradia consolidada em área pública, onde não cabem usucapião nem legitimação de posse: posse de até 250 m² para moradia, por 5 anos, até 22/12/2016. Direito real, registrável e transmissível.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, XII; MP 2.220/2001, arts. 1º e 2º (marco atualizado pela Lei 13.465, art. 77).
No acervo: peça 5.8 — instrumentos de titulação alternativos
14 CDRU — Concessão de direito real de uso
O irmão da CUEM para o que não é moradia — o comércio, o equipamento comunitário em área pública. Direito real transmissível, nos termos do ato de instituição.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, XIII; DL 271/1967, art. 7º.
No acervo: peça 5.8 — instrumentos de titulação alternativos
15 Doação e compra e venda
Os contratos fecham a caixa: doação (XIV) e compra e venda (XV), inclusive para titular núcleo pós-2016 onde a legitimação fundiária não alcança. Sobre bem público, exigem autorização legislativa específica. Na Reurb-E sobre bem público consensual, a aquisição depende do justo valor da unidade, sem contar acessões do ocupante (art. 16).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, XIV e XV, e 16.
Institutos de estruturação do objeto.
Respondem à pergunta: como o solo e as edificações se organizam em unidades jurídicas — antes de qualquer titulação. Abrir matrícula estrutura o objeto; não titula ninguém.
16 Condomínio urbano simples
Várias casas ou cômodos no mesmo imóvel: institui-se o CUS discriminando na matrícula as partes exclusivas, as comuns e as passagens; depois, matrícula própria para cada unidade, dispensada convenção. Na Reurb-S, averbação das edificações por mera notícia, sem habite-se nem CNDs (art. 63). Não titula ninguém — cria as unidades que serão tituladas.
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Base: Lei 13.465/2017, arts. 61 a 63.
No acervo: peça 6.6 — condomínio urbano simples
17 Condomínio de lotes
Lotes como unidades autônomas com fração ideal das áreas comuns. O lote pode ser imóvel autônomo ou unidade condominial (Lei 6.766, art. 2º, §7º).
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Base: CC, art. 1.358-A; Lei 6.766/1979, art. 2º, §7º, e art. 4º, §4º.
No acervo: peça 6.9 — condomínio de lotes e acesso controlado
18 Loteamento de acesso controlado
Loteamento comum com controle de acesso regulamentado por ato municipal — vedado impedir pedestre ou condutor identificado. Instituto puramente urbanístico: nada diz sobre quem é dono do quê.
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Base: Lei 6.766/1979, art. 2º, §8º.
No acervo: peça 6.9 — condomínio de lotes e acesso controlado
19 Conjunto habitacional
Núcleos constituídos para alienação de unidades já edificadas pelo empreendedor, público ou privado — regularizam-se como conjuntos habitacionais, dispensados habite-se e, na Reurb-S, CNDs (art. 60).
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Base: Lei 13.465/2017, arts. 59 e 60.
No acervo: peça 6.8 — conjuntos habitacionais
20 Demarcação urbanística
Procedimento preparatório facultativo: identifica os imóveis atingidos, notifica titulares e averba nas matrículas a viabilidade da regularização. Não é condição da Reurb (art. 19, §3º) — e, feita, dispensa as notificações do art. 31 (art. 31, §9º).
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Base: Lei 13.465/2017, arts. 11, IV, e 19 a 22.
No acervo: via alternativa D — demarcação urbanística
21 Direito real de laje
A unidade sobreposta como imóvel autônomo, com matrícula própria, sem fração ideal do terreno. Estrutura o objeto e constitui direito real no mesmo ato.
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Base: CC, arts. 1.510-A a 1.510-E; LRP, art. 176, §9º.
No acervo: peça 6.7 — direito real de laje
Conteúdo do IBRF com base na Lei nº 13.465/2017, art. 15 e capítulos VI a IX. Exposição dos institutos apresentada no 3º Fórum Fundiário do Tocantins (ago/2026) pelo registrador Fábio Roque da Silva Araújo, a quem se registra o crédito pela didática do percurso.