Os institutos da Reurb, um a um.
O art. 15 abre um cardápio de caminhos — e a lei o declara aberto: valem estes “sem prejuízo de outros que se apresentem adequados”. Aqui, cada instituto com sua camada, seu texto e sua base legal conferida no Planalto. Antes dos cards, três perguntas filtram o seu caso.
← Voltar para os ModelosQual instituto para o seu caso? Três perguntas de triagem
- A área é pública ou privada? Pública elimina usucapião e legitimação de posse.
- O núcleo existe desde antes de 22/12/2016? Depois dessa data, elimina a legitimação fundiária (art. 9º, §2º).
- Há parcelamento registrado por baixo da ocupação? Se há, o caminho é a intervenção no parcelamento irregular, não a Reurb comum sobre gleba.
Com as três respostas, os cards abaixo se filtram sozinhos.
Institutos de titulação.
Respondem à pergunta: quem adquire direito real sobre a unidade criada — e por qual porta.
1 Legitimação fundiária
A regra da Reurb: aquisição originária da propriedade, por ato do poder público, para quem detém em área pública ou possui em área privada unidade integrante de núcleo consolidado existente em 22/12/2016. A unidade nasce livre de ônus da matrícula de origem (art. 23, §2º). É o único instituto preso ao marco temporal.
Não confunda: com legitimação de posse — aqui a propriedade é imediata.
Base: Lei 13.465/2017, arts. 9º, §2º, 11, VII, e 23.
2 Legitimação de posse
Título de reconhecimento da posse, só em área privada (art. 25, §2º), sem marco temporal, transmissível entre vivos e por herança. Converte-se em propriedade após 5 anos do registro, nas condições do art. 183 da CF (art. 26); fora delas, converte-se pelos requisitos de usucapião, a requerimento. Na prática, findo o prazo, o interessado deve provocar o cartório.
Base: Lei 13.465/2017, arts. 11, VI, e 25 a 27.
3 Usucapião
Aquisição originária pela posse prolongada; a Reurb a incorporou (art. 15, II), inclusive na via extrajudicial do art. 216-A da LRP. Serve a núcleos pós-2016. Nunca sobre bem público.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, II; CC, arts. 1.238 a 1.244; Estatuto da Cidade, arts. 9º a 14; LRP, art. 216-A.
4 Desapropriação em favor dos possuidores
A ocupação coletiva consolidada de área privada, com indenização arbitrada judicialmente e paga pelos possuidores ao proprietário. Não é "usucapião coletiva": há indenização. Rara na Reurb-S; alternativa real na Reurb-E.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, III; CC, art. 1.228, §§4º e 5º.
5 Arrecadação de bem vago
Imóvel urbano abandonado passa ao Município: presunção de abandono com posse cessada e IPTU inadimplido por 5 anos (art. 64, §1º); patrimônio municipal após o triênio do CC. Pagamento de IPTU descaracteriza o abandono. Destinação: habitação, serviços públicos, fomento da Reurb-S (art. 65).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, IV, 64 e 65; CC, art. 1.276.
6 Consórcio imobiliário
O proprietário transfere o imóvel ao Município, que urbaniza e lhe devolve unidades urbanizadas no valor do imóvel original, ficando com as demais. Viabiliza urbanização sem desapropriar. Raro — e disponível.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, V; Estatuto da Cidade, art. 46 (redação da Lei 13.465).
7 Desapropriação por interesse social
Resolve o litígio dominial insolúvel: o poder público desapropria, ordena e titula.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, VI; Lei 4.132/1962, art. 2º, IV.
8 Direito de preempção
Preferência do Município na compra de imóveis de seu interesse, instituída por ato próprio com base no plano diretor. Quem vende oferece antes ao Município.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, VII; Estatuto da Cidade, arts. 25 a 27.
9 Transferência do direito de construir
Potencial construtivo como moeda: desde a Lei 14.620/2023, expressamente autorizada para viabilizar projetos, indenizações e obras de infraestrutura da Reurb-S (art. 37-A) — a prefeitura recebe o imóvel e paga em potencial construtivo.
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, VIII, e 37-A; Estatuto da Cidade, art. 35.
10 Requisição em perigo público iminente
Uso da propriedade particular pelo poder público diante de perigo iminente (enchentes, desastres), com indenização ulterior se houver dano.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, IX; CC, art. 1.228, §3º; CF, art. 5º, XXV.
11 Intervenção em parcelamento clandestino ou irregular
Clandestino: sem registro. Irregular: registrado, mas executado em desacordo. Em ambos, o Município tem o poder-dever de intervir e regularizar — adequando o registro à realidade consolidada. É o caminho certo quando há loteamento aprovado por baixo da ocupação.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, X; Lei 6.766/1979, art. 40 (aplicável à Reurb por força do art. 70 da Lei 13.465).
12 Alienação pela administração ao detentor
Venda direta do imóvel público ao seu detentor, dispensadas a desafetação e as exigências do regime comum de alienação (art. 71 da Lei 13.465).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, XI, e 71.
13 CUEM — Concessão de uso especial para fins de moradia
O título da moradia consolidada em área pública, onde não cabem usucapião nem legitimação de posse: posse de até 250 m² para moradia, por 5 anos, até 22/12/2016. Direito real, registrável e transmissível.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, XII; MP 2.220/2001, arts. 1º e 2º (marco atualizado pela Lei 13.465, art. 77).
14 CDRU — Concessão de direito real de uso
O irmão da CUEM para o que não é moradia — o comércio, o equipamento comunitário em área pública. Direito real transmissível, nos termos do ato de instituição.
Base: Lei 13.465/2017, art. 15, XIII; DL 271/1967, art. 7º.
15 Doação e compra e venda
Os contratos fecham a caixa: doação (XIV) e compra e venda (XV), inclusive para titular núcleo pós-2016 onde a legitimação fundiária não alcança. Sobre bem público, exigem autorização legislativa específica. Na Reurb-E sobre bem público consensual, a aquisição depende do justo valor da unidade, sem contar acessões do ocupante (art. 16).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 15, XIV e XV, e 16.
Institutos de estruturação do objeto.
Respondem à pergunta: como o solo e as edificações se organizam em unidades jurídicas — antes de qualquer titulação. Abrir matrícula estrutura o objeto; não titula ninguém.
16 Condomínio urbano simples
Várias casas ou cômodos no mesmo imóvel: institui-se o CUS discriminando na matrícula as partes exclusivas, as comuns e as passagens; depois, matrícula própria para cada unidade, dispensada convenção. Na Reurb-S, averbação das edificações por mera notícia, sem habite-se nem CNDs (art. 63). Não titula ninguém — cria as unidades que serão tituladas.
🖼 Clique e veja o desenho: como é na prática
Base: Lei 13.465/2017, arts. 61 a 63.
17 Condomínio de lotes
Lotes como unidades autônomas com fração ideal das áreas comuns. O lote pode ser imóvel autônomo ou unidade condominial (Lei 6.766, art. 2º, §7º).
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Base: CC, art. 1.358-A; Lei 6.766/1979, art. 2º, §7º, e art. 4º, §4º.
18 Loteamento de acesso controlado
Loteamento comum com controle de acesso regulamentado por ato municipal — vedado impedir pedestre ou condutor identificado. Instituto puramente urbanístico: nada diz sobre quem é dono do quê.
Base: Lei 6.766/1979, art. 2º, §8º.
19 Conjunto habitacional
Núcleos constituídos para alienação de unidades já edificadas pelo empreendedor, público ou privado — regularizam-se como conjuntos habitacionais, dispensados habite-se e, na Reurb-S, CNDs (art. 60).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 59 e 60.
20 Demarcação urbanística
Procedimento preparatório facultativo: identifica os imóveis atingidos, notifica titulares e averba nas matrículas a viabilidade da regularização. Não é condição da Reurb (art. 19, §3º) — e, feita, dispensa as notificações do art. 31 (art. 31, §9º).
Base: Lei 13.465/2017, arts. 11, IV, e 19 a 22.
21 Direito real de laje
A unidade sobreposta como imóvel autônomo, com matrícula própria, sem fração ideal do terreno. Estrutura o objeto e constitui direito real no mesmo ato.
🖼 Clique e veja o desenho: como é na prática
Base: CC, arts. 1.510-A a 1.510-E; LRP, art. 176, §9º.
Conteúdo do IBRF com base na Lei nº 13.465/2017, art. 15 e capítulos VI a IX. Exposição dos institutos apresentada no 3º Fórum Fundiário do Tocantins (ago/2026) pelo registrador Fábio Roque da Silva Araújo, a quem se registra o crédito pela didática do percurso.