A casa é sua, mas você não tem matrícula no seu nome
Você pode ter contrato de gaveta, recibo, carnê de IPTU ou nada disso. O que falta é o registro no cartório de registro de imóveis, que é o documento que prova a propriedade.
Para quem mora
A casa é sua. O papel não diz isso.
Existe uma lei federal, de 2017, feita exatamente para esse problema. Ela se chama Reurb, regularização fundiária urbana, e termina com a matrícula do imóvel no nome de quem mora. Esta página explica, sem juridiquês, se o seu caso entra nela, quem paga a conta e qual é o seu primeiro passo.
Esta página orienta e encaminha. Ela não substitui a análise do seu caso por um profissional nem a palavra da sua prefeitura.
Antes de tudo: o que a lei chama de ser dono.
Essa é a confusão que faz gente perder a casa e gente deixar de correr atrás do que tem direito. Quatro documentos que parecem provar propriedade e não provam, e o único que prova.
Isto é propriedade
Só é dono quem registra.
A propriedade de um imóvel se transfere pelo registro do título no cartório de registro de imóveis. Antes disso, para a lei, o dono é outro.
Código Civil, art. 1.245
Isto não é propriedade
- Escritura pública não é documento de propriedadeA escritura é o título. O que transfere a propriedade é o registro dele. Enquanto você não registra, quem vendeu ainda é tido como dono do imóvel.Código Civil, art. 1.245 e §1º
- Pagar IPTU não é ser proprietárioO imposto é cobrado do proprietário, do titular do domínio útil ou do possuidor a qualquer título. A prefeitura cobra de quem está lá. O carnê no seu nome prova que você ocupa, não que você é dono.Código Tributário Nacional, arts. 32 e 34
- Morar e cuidar do imóvel não é ser proprietárioQuem exerce de fato os poderes da propriedade é possuidor. Possuidor tem direitos, e direitos fortes, mas ainda não é o titular do domínio.Código Civil, art. 1.196
- Contrato de compra e venda não transfere a propriedadeEle cria uma obrigação entre as duas pessoas que assinaram. Perante o resto do mundo, o imóvel continua em nome de quem está na matrícula.Código Civil, art. 1.245
Nada disso quer dizer que o que você tem não vale. Quem tem posse tem direito, só não tem propriedade — e a Reurb existe exatamente para converter uma coisa na outra.
Isso aqui é o meu caso?
A lei fala em núcleo urbano informal. Na vida real, são situações como as de baixo. Reconheceu a sua em alguma delas? Então provavelmente é o seu caso.
O loteamento nunca foi aprovado ou nunca foi registrado
É o caso clássico: alguém vendeu lotes, as casas foram construídas, a rua existe, e no cartório aquilo continua sendo uma única gleba, ou nem isso.
A ocupação já tem cara de cidade
Ruas, energia, água, casas de alvenaria, comércio. A lei pergunta quanto tempo dura a ocupação, como são as edificações, se há vias e equipamentos públicos. Quem avalia isso é o Município.
Ninguém conseguiu passar o imóvel para o nome dos moradores
Pode ser terreno público, herança não resolvida, loteador que sumiu, área com penhora. A lei alcança todas essas hipóteses — inclusive quando, à época, tudo parecia regular.
A lei alcança a ocupação clandestina, a irregular e também aquela em que, por qualquer motivo, nunca foi possível passar o imóvel para o nome dos ocupantes — ainda que na época tudo parecesse em ordem. Lei 13.465/2017, art. 11, II e III
O que faz um bairro ser consolidado, de difícil reversão
Esse é o teste que a prefeitura aplica para dizer que aquilo já é cidade e desfazer custaria mais do que regularizar. São quatro circunstâncias, e elas se pesam juntas.
Tempo de ocupação
Há quantos anos as famílias moram ali. Quanto mais antiga, mais difícil desfazer.
Como são as construções
Casa de alvenaria, com laje, ampliada ao longo dos anos, pesa mais que construção provisória.
As ruas já existem
Vias abertas, com nome e circulação, mostram que o lugar virou bairro na prática.
Tem serviço público chegando
Energia, água, coleta de lixo, escola e posto por perto. O poder público já está presente.
A lei manda pesar essas circunstâncias entre outras, e quem avalia é o Município. Não existe pontuação, nem número mínimo de anos: é um juízo sobre o conjunto. Quanto mais desses quatro o seu bairro tiver, mais forte é o seu caso.Lei 13.465/2017, art. 11, III
“Eu sou legitimado?”
Você não está sozinho nesse processo, e também não está no fim da fila dele. Do seu caso participam mais três, cada um com uma função que só ele cumpre.
- No centro, você: quem mora no imóvel e quer o título no próprio nome.
- Poder público: classifica a modalidade, aprova o projeto e expede a certidão. Sem ele o processo não começa nem termina.
- Registro de imóveis: registra a certidão na matrícula e abre a matrícula do seu lote. É aqui, e só aqui, que você vira dono.
- Setor privado: faz o projeto e conduz o processo até o registro. Entra quando a conta é sua, ou quando a prefeitura o contrata.
E a palavra legitimado, que você vai ouvir muito
Ela esconde duas perguntas diferentes, e confundir as duas faz muita gente desistir antes da hora. Separe.
Posso PEDIR a regularização?
Quase sempre sim. A lei permite que os próprios beneficiários peçam, sozinhos ou em grupo, diretamente ou por meio de associação de moradores, cooperativa habitacional, fundação ou organização da sociedade civil. Também podem pedir o dono do terreno, o loteador, o incorporador, a Defensoria Pública em nome de quem não tem recursos, o Ministério Público e os próprios entes públicos. E quem pede pode praticar todos os atos necessários, inclusive requerer o registro.
Lei 13.465/2017, art. 14, I a V e §1º
Vou RECEBER o título no meu nome?
Essa é outra pergunta, e a resposta depende de condições pessoais. Pelo instrumento mais forte da lei, a legitimação fundiária, o núcleo precisa existir desde 22 de dezembro de 2016. E, quando a regularização é de interesse social, o beneficiário não pode ser proprietário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural, não pode já ter sido contemplado antes com legitimação de posse ou fundiária, e, se o imóvel não for residencial, o poder público precisa reconhecer interesse público na ocupação. Ser coproprietário de algo, sozinho, não elimina ninguém.
Lei 13.465/2017, art. 23, caput e §1º, I a III (redação da Lei 14.118/2021)
A pergunta que decide o seu caminho: quem paga.
A lei tem duas modalidades, e a diferença entre elas não é burocrática: é quem arca com o custo do projeto e da infraestrutura.
Interesse social: a conta é do Município
Quando o núcleo é ocupado predominantemente por população de baixa renda, e o Município declara isso por ato próprio, a regularização é de interesse social. Aí elaborar e custear o projeto e implantar a infraestrutura essencial é responsabilidade do Município. A faixa de renda quem fixa é cada Município, por ato do Executivo, respeitado o teto federal de cinco salários mínimos de renda familiar. Não existe corte automático em lei federal: procure o ato da sua cidade.
Lei 13.465/2017, art. 13, I e art. 33, §1º, I · Decreto 9.310/2018, art. 6º, parágrafo único
Interesse específico: a conta é de quem se beneficia
Quando a ocupação não se enquadra como baixa renda, a regularização é de interesse específico, e a lei diz com todas as letras que ela será contratada e custeada pelos próprios beneficiários ou pelos requerentes privados. Aqui, contratar quem faça é o caminho, e o custo se divide entre os interessados.
Lei 13.465/2017, art. 13, II e art. 33, §1º, II
Então, na prática, o que eu faço?
Se a sua ocupação não é de baixa renda
A lei diz que a regularização será contratada e custeada pelos próprios beneficiários. Aqui não há fila de prefeitura para esperar: o caminho é contratar quem faça o projeto e conduza o processo até o registro. O IBRF executa Reurb na ponta e atende diretamente grupos de moradores e associações.
Se a sua ocupação é de baixa renda
Você tem dois caminhos, e eles não se excluem.
- Protocolar o requerimento e aguardar o poder público. Na Reurb de interesse social, elaborar e custear o projeto é responsabilidade do Município. É o caminho sem custo para você, e o tempo dele é o tempo da administração.Lei 13.465/2017, art. 33, §1º, I
- Promover o projeto por conta própria, contratando quem faça. A lei faculta aos legitimados promover, às suas expensas, os projetos e os documentos técnicos, inclusive as obras de infraestrutura essencial. Continua sendo interesse social, com a gratuidade no cartório. É o caminho de quem não quer esperar.Lei 13.465/2017, art. 33, §2º (redação da Lei 14.118/2021)
O caminho, do começo ao fim
Sete passos e uma bifurcação no meio. Os quatro primeiros dependem de você. Depois a prefeitura decide quem paga a conta, e o caminho se abre em dois que voltam a se encontrar no cartório.
- Depende de vocêJunte o que você temDocumentos seus e qualquer papel do imóvel. Não ter nada também se resolve.
- Depende de vocêVeja se já existe processoPergunte na prefeitura se o seu bairro já está em Reurb e peça o número.
- Depende de vocêJunte os vizinhosA Reurb é do núcleo, não de uma casa. Em grupo chega mais longe.
- Depende de vocêProtocole o requerimentoPor escrito, na prefeitura. Guarde número e data, e diga qual modalidade você entende ser a sua.
Aqui a prefeitura decide quem paga a conta
Ela tem cento e oitenta dias para classificar. Se ficar parada, vale a modalidade que você indicou no requerimento.
Interesse social
Baixa renda, conforme o ato da sua cidade
A conta é da prefeitura
- Você aguarda o projeto do Município, sem custo
- Ou paga o projeto por conta própria para não esperar, e continua sendo interesse social
- No cartório, os atos são isentos de custas
Interesse específico
Quando não se enquadra como baixa renda
A conta é de quem se beneficia
- Vocês contratam quem faça o projeto e conduza o processo
- O custo se divide entre os interessados
- Concluída a Reurb, há direito de cobrar de quem criou o loteamento irregular
- PrefeituraProjeto e notificaçõesBuscas, plantas, memoriais; vizinhos e donos registrados são avisados e têm trinta dias para se opor.
- PrefeituraAprovação e certidãoA prefeitura aprova e expede a Certidão de Regularização Fundiária com a lista dos beneficiados.
- CartórioRegistro na matrículaO cartório abre matrícula individual para cada lote. É aqui que termina o caminho.
Fim do caminho: a matrícula do imóvel no seu nome. É o único documento que prova a propriedade.
Cada passo em detalhe
Junte o que você tem
Documento de identidade e CPF de quem mora, comprovante de endereço, e qualquer papel do imóvel: contrato de compra, recibo, carnê de IPTU, conta de luz antiga, declaração de quem vendeu. Não tem nada? Também se resolve — a ausência de documento não elimina ninguém da Reurb. Junte também o que mostre há quanto tempo você está ali.
Descubra se já existe processo para a sua área
Muita gente protocola pedido para um núcleo que já está em regularização. Pergunte na secretaria de habitação, de planejamento urbano ou de obras da sua cidade se existe processo de Reurb para o seu bairro, e peça o número. Se existir, o seu passo é entrar nele, não abrir outro.
Junte os vizinhos
A Reurb é do núcleo, não de uma casa isolada. Pedido feito em grupo, ou por associação de moradores, chega mais longe e divide o custo quando há custo. A lei prevê expressamente a associação de moradores como quem pode pedir.
Lei 13.465/2017, art. 14, II
Protocole o requerimento
Como regra, é no Município onde fica o imóvel: é dele a competência de classificar a modalidade, processar e aprovar o projeto e emitir a certidão no fim. Quando o terreno é da União ou do Estado, o próprio ente pode instaurar, processar e aprovar a regularização das terras que são suas. Protocole por escrito e guarde o número e a data: é dessa data que os prazos começam a correr.
Lei 13.465/2017, art. 30, caput, e §4º (incluído pela Lei 14.620/2023)
Acompanhe a classificação
O Município tem até cento e oitenta dias para classificar a Reurb como de interesse social ou específico, ou para indeferir com fundamento. Se indeferir, a decisão tem de indicar o que precisa ser corrigido para você pedir de novo.
Lei 13.465/2017, art. 30, §2º e art. 32, parágrafo único
Acompanhe o projeto e as notificações
O Município busca quem é o dono registrado e notifica proprietários, quem implantou o núcleo, vizinhos de divisa e terceiros interessados. Eles têm trinta dias, contados do recebimento, para se opor (a lei chama isso de impugnação). Quem não se manifesta é considerado de acordo.
Lei 13.465/2017, art. 31, §§1º a 6º
A certidão e o registro
Aprovado o projeto, o Município expede a Certidão de Regularização Fundiária, com a lista dos moradores beneficiados. Ela vai ao cartório de registro de imóveis, que abre matrícula individual para cada lote. É nesse momento, e só nele, que quem ocupa vira proprietário. Em alguns casos a lei entrega primeiro um título de posse registrado, que vira propriedade automaticamente cinco anos depois, cumpridas as condições da Constituição; e em terreno público o caminho pode ser uma concessão de uso. O profissional ou a prefeitura dirão qual é o seu caso.
Lei 13.465/2017, arts. 41, 42 e 44, §1º, e art. 26
Seis coisas que quase ninguém conta ao morador.
Estão todas na lei, e todas jogam a favor de quem mora. Leve esta lista para a sua conversa na prefeitura.
Se a prefeitura ficar parada, a sua classificação prevalece
Passados os cento e oitenta dias sem o Município classificar, a lei fixa automaticamente a modalidade que VOCÊ indicou no requerimento, e o procedimento segue. O Município pode rever depois, mas só com estudo técnico que justifique. Por isso o requerimento precisa dizer, por escrito, qual modalidade você entende ser a sua.
Lei 13.465/2017, art. 30, §3º
Pedir não põe ninguém na rua; em terreno público, pedir protege
Se o núcleo está em área pública, o simples requerimento de regularização já garante aos moradores a permanência nas suas casas, com as situações de fato preservadas, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento. O pedido não cria risco de remoção; ele cria proteção.
Lei 13.465/2017, art. 31, §8º
Na Reurb de interesse social, o cartório não cobra
O primeiro registro, a legitimação fundiária, o título de legitimação de posse e sua conversão em propriedade, o registro da certidão com abertura de matrícula para cada unidade, a primeira averbação de construção residencial de até setenta metros quadrados e a primeira aquisição de direito real são isentos de custas e emolumentos. A isenção independe de provar pagamento de tributos. E tem um prazo que ninguém avisa: recebeu o título, leve ao cartório em até um ano da emissão, porque é essa apresentação no prazo que garante a gratuidade.
Lei 13.465/2017, art. 13, §1º, I a VIII e §2º · Decreto 9.310/2018, art. 56
O imóvel chega até você sem as dívidas que estavam na matrícula antiga
Quem recebe por legitimação fundiária adquire a unidade livre e desembaraçada de ônus, direitos reais, gravames ou inscrições que existissem na matrícula de origem, salvo os que digam respeito ao próprio beneficiário. A hipoteca do antigo dono, em regra, não acompanha o seu lote.
Lei 13.465/2017, art. 23, §2º
Pagar pelo projeto não tira o seu direito de ser interesse social
Na Reurb de interesse social, a lei faculta aos legitimados promover, às suas expensas, os projetos e documentos técnicos necessários, inclusive as obras de infraestrutura essencial. Isso não muda a modalidade: continua sendo interesse social, com a gratuidade registral que lhe corresponde. É o caminho de quem não quer esperar a fila do Município.
Lei 13.465/2017, art. 33, §2º (redação da Lei 14.118/2021)
Quem pagou pode cobrar de quem causou
Em loteamento, conjunto habitacional ou condomínio informal feito por particular, concluída a regularização, quem suportou os custos e as obrigações tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação do núcleo. E o loteador que pede a regularização não se livra, por isso, das responsabilidades administrativa, civil e criminal.
Lei 13.465/2017, art. 14, §§2º e 3º
Onde pedir ajuda
Falar com o InstitutoO IBRF atende grupos de moradores e associações, e executa a regularização na ponta quando a conta é dos beneficiários.Procurar um profissionalO diretório reúne profissionais de Reurb por estado e por ofício: arquitetura, agrimensura, engenharia, serviço social e trabalhos jurídicos.
Defensoria PúblicaQuem não tem condições de pagar pode ser representado pela Defensoria Pública, que a própria lei nomeia entre os legitimados a requerer a Reurb em nome dos beneficiários hipossuficientes.Lei 13.465/2017, art. 14, IV
Uma última palavra, e ela é a mais importante desta página: o que transforma quem ocupa em quem é dono não é o contrato, não é o IPTU no seu nome e não é o tempo de moradia. É o registro da certidão na matrícula do imóvel. Todo o resto é caminho até lá.