Setor Público · Metodologia

A Reurb executada pelo poder público, do diagnóstico ao pós-registro.

A Lei nº 13.465/2017 descreve o procedimento em sete fases amplas. Esta metodologia as traduz em dezoito marcos operacionais de prefeitura — cada um com produtos, fundamento legal, equipe e papel do Poder Público — para dar ao gestor municipal o que a lei não dá: a ordem de execução.

7 fases legais

18 marcos municipais

5 cenários de custeio

3 funções públicas

Crédito. Metodologia a partir do fluxograma de Marcela Pupin — Diretora IBRF Setor Público —, com todos os fundamentos conferidos no texto vigente da Lei nº 13.465/2017 e dos Decretos nº 9.310/2018 e 9.597/2018.

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O que todo gestor precisa saber antes de começar

Seis conclusões que desfazem os mal-entendidos mais caros da Reurb municipal.

REURB-S não é sinônimo de procedimento iniciado de ofício. Ela pode começar por iniciativa municipal ou por requerimento de qualquer legitimado. A modalidade depende da predominância de população de baixa renda e de declaração do Poder Executivo municipal, não da identidade de quem protocolou.

Baixa, média e alta renda não são três modalidades legais. A lei trabalha com REURB-S e REURB-E. Média e alta renda ficam, em regra, na REURB-E. O mesmo núcleo pode ser dividido em partes S e E, e o Decreto nº 9.310/2018 admite classificação integral, por partes ou, justificadamente, por unidade.

Classificada a REURB-S, a responsabilidade pública é a regra. O art. 33, §1º, I, atribui ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto e a infraestrutura essencial, quando necessária. O §2º permite que legitimados promovam, às suas expensas, projetos, documentos técnicos e até obras. Esse custeio privado não altera a modalidade, não elimina gratuidades registrais e não apaga a responsabilidade pública prevista em lei.

Orçamento e equipe influenciam o modo e o cronograma, não a competência. O Município pode executar diretamente, contratar, cooperar, consorciar, dividir o núcleo em etapas e aproveitar peças privadas com anuência de seus autores. A falta de estrutura não autoriza ignorar o protocolo nem substituir análise técnica por espera indefinida.

Na REURB-E, o privado executa e custeia; o Município governa e decide. Beneficiários ou requerentes privados contratam o projeto, mas o Poder Público continua responsável por classificar, processar, notificar, analisar, aprovar, decidir e emitir a CRF. Em REURB-E sobre bem público, pode haver custeio público com cobrança posterior, se houver interesse público.

O registro não é uma formalidade final acessória. É o ato que abre matrículas, registra direitos e incorpora vias e áreas públicas conforme o projeto. Evento de entrega, cadastro fiscal e atualização de sistemas não substituem o registro.

As três funções do Poder Público

Nem tudo pode ser terceirizado — e nem tudo precisa ser feito pela prefeitura. A divisão correta é por função.

Não delegável

Autoridade administrativa

Receber e autuar; verificar legitimidade; classificar S ou E; instaurar ou indeferir fundamentadamente; controlar buscas e notificações; decidir impugnações; aprovar; sanear e decidir; expedir a CRF; fiscalizar compromissos; incorporar o núcleo à cidade.

Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 12, 28, 30 a 32, 40 e 41; Decreto 9.310/2018, arts. 21, 23 a 25 e 37 a 39.

Compartilhável

Promotor e executor técnico

Topografia, selagem, cadastro social, estudos ambientais e de risco, projeto, memoriais, orçamento e obras podem ser executados por equipe própria, consórcios, contratados ou legitimados — com escopo, padrão, autoria técnica e critérios de aceite definidos pelo Município. Peças privadas usadas na CRF exigem anuência dos autores.

Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 33, 35, 36, §6º, 37 e 38; Decreto 9.310/2018, arts. 26 e 28 a 36.

Permanente

Gestor urbano pós-registro

Depois do registro: atualizar cadastro territorial e fiscal, integrar áreas públicas, levar serviços, acompanhar obras e compromissos, atender listas complementares e evitar nova informalidade. A Reurb só entrega seu resultado quando o núcleo passa a ser administrado como parte da cidade.

A espinha dorsal legal — e os 18 marcos que a executam

1Requerimento ou início de ofício

2Processamento administrativo

3Projeto de regularização

4Saneamento do processo

5Decisão da autoridade

6Expedição da CRF

7Registro

Estas são as sete fases do art. 28 da Lei nº 13.465/2017. Cada uma abre, na prática municipal, os marcos abaixo — clique para ver produtos, fundamento, equipe e o papel do Poder Público em cada um. Metodologia de gestão, não ordem legal rígida: várias frentes correm em paralelo, mas os portões não se invertem.

01Processo administrativo▸

Finalidade. Criar o processo-mãe, físico ou eletrônico, que preserve a memória decisória e conecte todos os produtos técnicos, sociais, ambientais, jurídicos e registrais.

Produtos. Autuação; identificação do núcleo e do legitimado; índice documental; despacho de distribuição; designação do gestor e da equipe; matriz de responsabilidades; controle de versões; cronograma; registro de pendências, decisões, notificações e prazos. Na iniciativa de ofício, a manifestação interna do Município funciona como ato de provocação do procedimento.

Fundamento legal. A REURB é um procedimento administrativo composto pelas fases do art. 28 da Lei nº 13.465/2017 e do art. 21 do Decreto nº 9.310/2018. Os arts. 30 e 32 da Lei e 23 e 25 do Decreto atribuem ao Município a condução, a classificação e a decisão de instauração.

Equipe multidisciplinar. Gestor de processo; procurador ou assessor jurídico; servidor de protocolo; arquivista ou gestão documental; analista de dados/GIS; representante de urbanismo e habitação; controle interno, conforme a governança local.

Papel do Poder Público. Garantir rastreabilidade, responsável definido, prazo, próxima ação e integridade do processo. Sem essa governança, os produtos existem isoladamente e a REURB entra no vale da morte administrativo.

02Diagnóstico técnico, social e formal▸

Finalidade. Determinar se existe núcleo urbano informal regularizável, qual sua dimensão, quais restrições e conflitos existem e qual estratégia técnica, social, jurídica, ambiental e financeira é viável.

Produtos. Relatório técnico; perímetro provisório; levantamento preliminar; relatório de risco; relatório ambiental; busca processual judicial; pesquisa da legislação urbanística e dos atos de congelamento; identificação de ações judiciais; visita e diagnóstico social.

Fundamento legal. Os arts. 9º a 13 da Lei definem objeto, objetivos, conceitos, aprovação e modalidades. O diagnóstico corresponde ao estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídica, urbanística e ambiental do art. 35, III. Estudos de risco e ambientais são condicionados pelos arts. 11, §§2º a 4º, 12, 35, VII e VIII, e 39 da Lei; e pelos arts. 3º, 4º, 30, VII e VIII, e 36 do Decreto.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro civil, agrimensor ou cartógrafo; profissional ambiental legalmente habilitado; geólogo ou geotécnico quando houver risco; assistente social; advogado ou procurador; analista registral; profissional de orçamento e planejamento.

Papel do Poder Público. Formular diagnóstico único e integrado, decidir se o núcleo deve ser priorizado e separar impedimentos reais de pendências sanáveis. Renda, domínio público ou privado, APP, risco e infraestrutura devem ser tratados desde aqui, e não descobertos ao final.

03Instauração e classificação da REURB▸

Finalidade. Converter a demanda em procedimento formal e classificar o núcleo como REURB-S, REURB-E ou, se tecnicamente adequado, núcleo misto.

Produtos. Decisão de deferimento e instauração; ato de classificação; publicação oficial; ou indeferimento fundamentado, com indicação das medidas para reformulação e reavaliação.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 13, 14, 28, I e II, 30, 32 e 33; Decreto nº 9.310/2018, arts. 5º a 7º, 21, 23, 25 e 26. O Município deve classificar ou indeferir fundamentadamente em até 180 dias. A inércia fixa automaticamente a modalidade indicada pelo legitimado, sem impedir revisão municipal posterior mediante estudo técnico. A renda de baixa renda pode ser definida por ato municipal, observado o teto de cinco salários mínimos do art. 6º do Decreto.

Equipe multidisciplinar. Autoridade municipal competente; procuradoria; assistência social; cadastro socioeconômico; urbanismo/habitação; planejamento e orçamento; gestão processual.

Papel do Poder Público. Classificar com base em prova e em critério local válido. A classificação não depende de o pedido ter sido feito pelo Município. O mesmo núcleo pode conter S e E. Na REURB-S, a decisão deve definir como a obrigação pública será executada: equipe própria, contratação, parceria, etapas ou aproveitamento de peças custeadas pelos legitimados.

04Busca registral e dominial▸

Finalidade. Identificar matrículas, transcrições, proprietários, cadeias dominiais, projetos registrados, áreas sem origem identificada, ônus, ações e circunscrições competentes.

Produtos. Certidões de matrícula e transcrição; plantas e projetos arquivados; cadeia dominial; quadro de imóveis atingidos; mapa de sobreposição; relatório de titularidade e de conflitos registrais.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 31, caput e §7º; art. 35, II; arts. 42 a 52. Decreto nº 9.310/2018, art. 24, caput e §13; arts. 28, 30, II, e 40 a 50. Na REURB-E, o requerente deve fornecer as certidões, o levantamento e os documentos do perímetro, sem retirar do Município o dever de conferir e processar.

Equipe multidisciplinar. Advogado com atuação fundiária/registral; oficial ou preposto do Registro de Imóveis como interlocutor externo; arquiteto, engenheiro agrimensor ou cartógrafo; analista GIS; servidor do patrimônio público.

Papel do Poder Público. Não aceitar a certidão registral como peça isolada. Deve compatibilizar o registro com a realidade física, definir quem será notificado e registrar as incertezas que precisarão ser resolvidas ou assumidas pela técnica da REURB.

05Definição do perímetro da REURB▸

Finalidade. Fixar a poligonal que será processada, permitindo saber quais imóveis, confrontantes, ocupações, áreas públicas e restrições serão alcançados.

Produtos. Planta do perímetro; memorial preliminar; sobreposição com projeto aprovado e registros; indicação de matrículas/transcrições, áreas e proprietários; quadro de confrontantes; justificativa para execução total, parcial ou por etapas.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 19 a 22, quando utilizada a demarcação urbanística; art. 31; art. 35, II; art. 36. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28 a 32. A demarcação urbanística é facultativa, mas a planta do perímetro e a demonstração das matrículas atingidas integram o projeto.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro agrimensor/cartógrafo ou outro profissional habilitado; analista GIS; advogado registral; patrimônio municipal; ambiental e geotécnico quando houver restrições.

Papel do Poder Público. Aprovar a poligonal de trabalho e impedir que o processo oscile sem controle. Alterações posteriores devem ser justificadas, versionadas e refletidas nas notificações e no projeto.

06Cadastro físico da ocupação e selagem▸

Finalidade. Ligar cada unidade física a seus ocupantes, documentos, usos, edificações e situação social, produzindo uma base auditável para projeto, titulação e CRF.

Produtos. Cronograma e agendamento; ficha de selagem; cartão de identificação; croqui e fotos do lote; planilha de selagem; relação de documentos faltantes; carta convocatória; declaração de único imóvel, somente quando pertinente ao instrumento jurídico; revisão dos cadastros e vistoria de campo.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 10, XII, 23, §1º, 25, 35, I e III, 36, I a III, 40, III, e 41, VI. Decreto nº 9.310/2018, arts. 30, 31, 37 e 38. A condição de não possuir outro imóvel é específica da legitimação fundiária na REURB-S; não deve virar exigência universal para todos os beneficiários ou títulos.

Equipe multidisciplinar. Assistente social; cadastradores treinados; arquiteto; engenheiro ou técnico de campo habilitado; advogado de titulação; analista de dados; agente comunitário; proteção de dados/controle de acesso.

Papel do Poder Público. Definir critérios, identificar duplicidades e vulnerabilidades, garantir participação dos interessados e proteger dados pessoais. Na execução privada, deve auditar amostras e homologar o cadastro, e não apenas receber planilha pronta.

07Notificações, impugnações e consenso▸

Finalidade. Assegurar contraditório aos titulares de domínio, responsáveis pela implantação, confinantes e terceiros interessados.

Produtos. Notificações postais com aviso de recebimento; editais; comprovantes; planilha de prazos; certidões de silêncio; impugnações; decisões fundamentadas; recursos; termos de acordo e mediação; atualização do projeto quando acolhida oposição.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 31 e art. 34; Decreto nº 9.310/2018, art. 24 e art. 27. O prazo de impugnação é de 30 dias. Impugnação parcial não precisa paralisar a parcela não contestada. A demarcação urbanística possui rito próprio.

Equipe multidisciplinar. Procurador ou advogado; gestor processual; servidor de notificações; arquiteto/agrimensor para explicar a poligonal; mediador; assistente social; comunicação pública.

Papel do Poder Público. Notificar corretamente, decidir o que é impugnação fundada, buscar consenso e manter controle de prazo. A terceirização da postagem ou do apoio documental não transfere a responsabilidade pelo contraditório.

08LEPAC: levantamento planialtimétrico e cadastral▸

Finalidade. Produzir a base geométrica georreferenciada que representa o núcleo existente e sustenta todas as plantas, memoriais e matrículas futuras.

Produtos. Unidades e lotes; construções; curvas de nível; sistema viário; áreas públicas; APP; linhas de transmissão; faixas não edificáveis; acidentes geográficos; pontos e coordenadas; georreferenciamento; arquivos digitais e responsabilidade técnica.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 35, I, e art. 36. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28 e 29, art. 30, I, e art. 31. O levantamento deve ser subscrito por profissional habilitado. ART/RRT é dispensada quando o responsável for servidor ou empregado público, mas a habilitação e a responsabilidade funcional permanecem.

Equipe multidisciplinar. Engenheiro agrimensor, cartógrafo ou profissional com atribuição compatível; equipe de topografia; arquiteto e urbanista; engenheiro civil; analista GIS; ambiental; concessionárias, quando houver redes e faixas técnicas.

Papel do Poder Público. Definir padrão de precisão e entrega, verificar compatibilidade com o Sistema Geodésico Brasileiro, validar sobreposições e garantir que a mesma base geométrica seja usada por urbanismo, cadastro, jurídico e cartório.

09Projeto urbanístico▸

Finalidade. Converter a realidade levantada em parcelamento regularizável, com unidades, vias, áreas públicas, restrições, infraestrutura e medidas de adequação.

Produtos. Geometria de lotes; quadras; vias e nomes; áreas públicas; APP; manchas de construção; linhas de transmissão e faixas não edificáveis; pontos de perímetro e lotes; azimutes; matrículas atingidas; quadro de áreas; soluções de mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocações.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 35, IV, e 36, I a IX. Decreto nº 9.310/2018, arts. 30, IV, e 31. Parâmetros específicos podem ser definidos conforme as características da ocupação; a REURB não exige reproduzir automaticamente o padrão de um loteamento novo.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista como coordenador urbanístico; engenharia civil, agrimensura/cartografia, mobilidade e saneamento; profissional ambiental; acessibilidade; GIS; patrimônio e cadastro municipal; jurídico.

Papel do Poder Público. Fixar diretrizes, analisar compatibilidade, justificar flexibilizações e aprovar a solução que melhore a situação anterior. Quando o Município também projetar, recomenda-se separar a equipe executora da equipe revisora.

10Croqui de anuência e atendimento aos interessados▸

Finalidade. Validar a compreensão dos ocupantes sobre limites e dados, colher informações e tratar divergências antes da consolidação dos memoriais e títulos.

Produtos. Croquis de anuência; plantões de atendimento; grupos de entrega; notificações e convocações; planilha de controle; registro de divergências; verificação cadastral e fiscal.

Fundamento legal. O croqui de anuência é ferramenta metodológica, não documento mínimo universal da Lei. Relaciona-se à participação do art. 10, XII, às notificações do art. 31 e ao saneamento do art. 28, IV. Débitos tributários podem ser mapeados para o cadastro, mas não condicionam o registro da CRF: Lei, art. 44, §3º, e Decreto, art. 42, §6º.

Equipe multidisciplinar. Assistente social; atendimento comunitário; arquiteto/agrimensor; jurídico; cadastro imobiliário; fazenda municipal; mediador; gestão de dados.

Papel do Poder Público. Transformar anuência em controle de qualidade, sem criar exigências que a lei não prevê. Divergência deve gerar análise e decisão, não simples exclusão do beneficiário.

11Memoriais descritivos▸

Finalidade. Traduzir o projeto gráfico em descrições técnicas registráveis do perímetro, lotes, vias e áreas públicas.

Produtos. Memorial do núcleo; memoriais das unidades; sistema viário; áreas públicas; APP; linhas de transmissão; faixas não edificáveis; equipamentos urbanos; quadros de coordenadas e áreas.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 35, V, 36 e 47. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28, IV e V, 30, V, e 32. Os memoriais e a planta devem ser coerentes entre si e com os padrões definidos pela autoridade municipal.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro agrimensor/cartógrafo ou profissional habilitado; engenharia civil; GIS; revisor técnico; jurídico e especialista registral para o pré-voo.

Papel do Poder Público. Fazer conferência cruzada entre desenhos, coordenadas, áreas, cadastro e matrículas. Erros nesta fase reaparecem como notas devolutivas, sobreposições ou matrículas incorretas.

12Plano da REURB▸

Finalidade. Integrar as soluções urbanísticas, ambientais, de risco, infraestrutura, reassentamento e uso de áreas públicas em uma estratégia executável.

Produtos. Tratamento de lotes em faixa não edificável; estudo e medidas de risco; indicação de remoção ou demolição; localização e destinação de áreas públicas; áreas verdes e medidas protetivas; medidas de adequação; plano de reassentamento; dados consolidados do parcelamento.

Fundamento legal. O “Plano da REURB” é uma síntese metodológica do projeto mínimo dos arts. 35 e 36 da Lei. As soluções estão nos arts. 35, VI a X, 36, VI a VIII, e 39. No Decreto, arts. 30, VI a X, 31, VII a IX, e 34 a 36. APP e áreas protegidas exigem os estudos dos arts. 64 ou 65 do Código Florestal, conforme a modalidade.

Equipe multidisciplinar. Coordenação de urbanismo; engenharia civil e saneamento; ambiental; geologia/geotecnia; habitação; assistência social; defesa civil; patrimônio; jurídico; planejamento e orçamento; concessionárias.

Papel do Poder Público. Resolver incompatibilidades e escolher soluções proporcionais. Em risco não administrável, a REURB-S exige realocação pelo Poder Público. Em risco administrável, as medidas técnicas são condição para aprovação da parcela afetada.

13Particularidades do núcleo, cronograma e compromissos▸

Finalidade. Transformar as soluções do plano em obrigações, responsáveis, custos e prazos verificáveis.

Produtos. Cronograma físico de serviços e obras; orçamento; compensações urbanísticas e ambientais; termo de compromisso; matriz de responsáveis; plano de infraestrutura; garantias e condições de acompanhamento.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 35, IX e X; arts. 36 a 39. Decreto nº 9.310/2018, art. 21, §1º; art. 30, IX e X e §§1º a 4º; arts. 34 a 36. Se a infraestrutura já estiver integralmente implantada e não houver compensações ou obras, o Decreto permite dispensar cronograma e termo, com declaração correspondente na CRF.

Equipe multidisciplinar. Engenheiros de infraestrutura e orçamento; arquitetura; ambiental; jurídico; planejamento, finanças e licitações; concessionárias; controle interno; gestor do contrato/termo.

Papel do Poder Público. Definir quem faz, quem paga, quando entrega e como será fiscalizado. Na REURB-S, a infraestrutura essencial e sua manutenção são responsabilidade pública, admitidas fontes públicas e privadas. Na REURB-E, o Município deve atribuir expressamente responsabilidades e exigir termo de compromisso quando houver mitigação ou compensação.

14Comissão de aprovação e saneamento final▸

Finalidade. Realizar revisão integrada, corrigir pendências e preparar a decisão da autoridade competente.

Produtos. Checklists; pareceres jurídico, urbanístico, ambiental, social e de infraestrutura; relatório de saneamento; ata ou termo de aprovação da comissão; versão final do projeto; minuta da decisão e da CRF.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 12, 28, IV e V, 30, II, e 40. Decreto nº 9.310/2018, arts. 21, IV e V, 23, II, e 37 a 39. A comissão é boa prática de governança, mas não é requisito federal universal; deve ser criada e ter competências definidas por ato municipal.

Equipe multidisciplinar. Comissão com jurídico, urbanismo, engenharia, meio ambiente, habitação/social, cadastro, patrimônio, infraestrutura e, quando pertinente, defesa civil e fazenda. Autoridade competente decide.

Papel do Poder Público. Impedir aprovação fragmentada. Quem executou pode prestar esclarecimentos, mas é recomendável que a revisão e o aceite tenham independência funcional suficiente para controlar qualidade e conflitos de interesse.

15Titulação, decisão e preparação da CRF▸

Finalidade. Definir o direito real adequado a cada unidade, homologar beneficiários e materializar a decisão administrativa.

Produtos. Homologação ou indeferimento individual fundamentado; lista qualificada de ocupantes; indicação de unidade e direito real; títulos ou ato único; CRF pré-preenchida; planilha técnica; verificação final da selagem; projeto sobre ortoimagem; numeração oficial; comprovantes de anuência/entrega; organização das pastas individuais.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 15 a 17, 23 a 26, 40 e 41. Decreto nº 9.310/2018, arts. 8º a 20 e 37 a 39. A legitimação fundiária exige núcleo consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. Na REURB-S, possui requisitos específicos do art. 23, §1º. A legitimação de posse não se aplica a imóvel público.

Equipe multidisciplinar. Jurídico/titulação; assistência social; cadastro e dados; arquitetura/engenharia para vinculação lote-ocupante; registro civil/documentação; autoridade competente; especialista registral.

Papel do Poder Público. Escolher o instrumento jurídico a partir do domínio e da prova, não por modelo automático. Certidão negativa fiscal não pode ser transformada em condição para o registro da CRF. A decisão deve aprovar o projeto, indicar intervenções e declarar ocupantes e direitos, quando cabível.

16Numeração oficial, cadastro territorial e IPTU▸

Finalidade. Preparar a incorporação cadastral do núcleo, das unidades, vias e áreas públicas à administração municipal.

Produtos. Numeração predial e cadastral; cadastro provisório; minuta de ato sobre logradouros, quando necessário; fichas cadastrais; base GIS; criação de inscrições; integração com finanças, obras e serviços.

Fundamento legal. Decreto nº 9.310/2018, art. 3º, §14, autoriza o cadastramento das novas unidades para tributos municipais após a REURB em área qualificada como rural. Lei nº 13.465/2017, arts. 44, §3º, e 53; Decreto, arts. 42, §6º, e 51. O registro incorpora as áreas públicas conforme o projeto.

Equipe multidisciplinar. Cadastro imobiliário; fazenda/tributação; GIS e tecnologia; urbanismo; obras e postura; jurídico; engenharia e arquitetura; patrimônio.

Papel do Poder Público. Antes do registro, usar pré-cadastro para conferir dados. A inscrição definitiva deve ser reconciliada com as matrículas abertas. Débitos anteriores não podem bloquear o registro, e a atualização fiscal não deve criar proprietário divergente do fólio real.

17Registro da CRF▸

Finalidade. Levar a CRF e o projeto aprovado ao Registro de Imóveis, superar exigências legítimas e obter o registro do núcleo, das unidades, áreas públicas e direitos reais.

Produtos. Requerimento; prenotação; CRF e anexos; projeto de perímetro e urbanístico; memoriais; termo de compromisso; certidão de infraestrutura; listagem dos ocupantes; atos de designação dos técnicos; publicação; respostas a notas devolutivas; registro e novas matrículas.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 42 a 53; Decreto nº 9.310/2018, arts. 40 a 51. O oficial deve prenotar e, em 15 dias, registrar ou emitir nota de exigência; o procedimento deve terminar em 60 dias, prorrogável justificadamente por igual período. O requerimento pode ser apresentado pelos legitimados.

Equipe multidisciplinar. Jurídico registral; gestor do processo; arquitetura, engenharia e GIS; titulação; oficial e equipe do Registro de Imóveis; autoridade responsável pela CRF.

Papel do Poder Público. Fazer pré-voo registral, manter interlocução formal, responder exigências com a equipe completa e contestar exigências incompatíveis com o regime da REURB pelos meios adequados. O Município não deve considerar o processo encerrado no simples protocolo.

18Pós-registro e gestão do núcleo regularizado▸

Finalidade. Fazer o registro produzir transformação urbana e administrativa duradoura.

Produtos. Cópias e controle das novas matrículas; atualização de selagem, base GIS, cadastro e IPTU; incorporação patrimonial de vias e áreas públicas; comunicação às secretarias; acompanhamento de obras e termos; conexões de serviços; listas complementares; entrega de matrículas; relatório de encerramento e monitoramento.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 10, 23, §6º, 36, §§2º e 3º, 37 e 53. Decreto nº 9.310/2018, arts. 31, §§2º a 4º, 34, 42, 51 e 52. Obras podem ocorrer antes, durante ou depois do registro, salvo medidas de risco exigidas como condição de aprovação.

Equipe multidisciplinar. Cadastro e fazenda; patrimônio; obras, saneamento e concessionárias; habitação e assistência social; urbanismo; meio ambiente; jurídico; GIS/TI; comunicação e atendimento; controle de compromissos.

Papel do Poder Público. Encerrar formalmente a fase registral, mas manter aberto o plano de obrigações. Evento de entrega é comunicação pública; não substitui matrícula, infraestrutura, cadastro ou acompanhamento.

Quem promove, quem executa, quem paga — os 5 cenários

A pergunta que trava a Reurb municipal tem resposta na lei: art. 33, § 1º, da Lei nº 13.465/2017, na redação vigente da Lei nº 14.118/2021.

Reurb-S🏛️ Município custeia

Iniciada de ofício e executada pelo Município

O Município, como legitimado, seleciona o núcleo, formaliza a iniciativa, diagnostica, instaura, classifica, executa ou contrata os produtos, custeia o projeto e a infraestrutura necessária, aprova, expede a CRF e acompanha o registro. É o cenário em que a prefeitura acumula promoção, execução material e autoridade decisória. Por governança, convém separar internamente produção e aprovação.

Reurb-S🏛️ Município custeia

Requerida por moradores, assumida para execução pública

O protocolo privado não impede execução pública. Se o núcleo for predominantemente de baixa renda e classificado como S, o Município pode incluí-lo em programa, orçamento e cronograma, executar com equipe própria ou contratar. Na realidade jurídica atual, a responsabilidade pública do art. 33, §1º, I, existe independentemente de a origem ter sido de ofício ou a requerimento.

Reurb-S👥 Legitimados custeiam, por opção

Requerida e tecnicamente custeada pelos legitimados

Moradores, associação, proprietário, Defensoria ou outro legitimado podem custear levantamentos, projetos, documentos e, por opção, obras essenciais. O Município recebe, confere, promove o contraditório, exige correções, aprova, decide e emite a CRF. Deve formalizar autoria, anuência de uso, escopo, padrão de entrega e responsabilidades. A modalidade continua S e as gratuidades permanecem.

Reurb-E👥 Beneficiários custeiam

Requerida por população não enquadrada como baixa renda

Beneficiários ou requerentes privados contratam e custeiam a regularização. O Município não precisa produzir o projeto, mas deve manter equipe apta a analisar. Classifica, instaura, busca ou confere a situação dominial, notifica, decide impugnações, aprova, atribui responsabilidades por infraestrutura e compensações, expede a CRF e acompanha o registro.

Reurb-E🏛️→👥 Município custeia e cobra depois

Em bem público, com interesse público

O Município pode elaborar e custear projeto e infraestrutura, com cobrança posterior aos beneficiários, nos termos do art. 33, §1º, III, da Lei. A alienação ou constituição de direito real sobre bem público exige a solução patrimonial adequada e, na REURB-E, pode envolver pagamento do justo valor, conforme o art. 16.

Perguntas que toda prefeitura faz — respondidas na lei

Primeiro o que destrava, depois a munição, e só então os limites. Todos os fundamentos conferidos no texto compilado vigente.

O que você não precisa para começar

Três obstáculos que parecem exigência e não são. O protocolo pode andar hoje.

NÃOPara protocolar um pedido de Reurb no Município, precisa existir lei municipal regulamentando a Reurb?▸

A resposta está textual na lei federal: "Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana". A Lei nº 13.465/2017 e o Decreto nº 9.310/2018 são autoaplicáveis. A norma municipal pode somar — parâmetros urbanísticos próprios, critério local de baixa renda, procedimento interno —, mas nunca condicionar a existência do direito de requerer.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 28, parágrafo único.

NÃOPrecisa haver algum ato administrativo prévio — a "instauração" — para que o legitimado possa protocolar o requerimento?▸

A ordem é inversa: o requerimento do legitimado é o que provoca o Município; a instauração é a decisão que vem depois do protocolo. Recebido o requerimento, o Município tem até 180 dias para classificar a modalidade e instaurar, ou indeferir fundamentadamente — e, se ficar inerte, a modalidade indicada pelo legitimado fica automaticamente fixada e o procedimento prossegue, sem prejuízo de revisão posterior mediante estudo técnico.

Fundamento. Decreto nº 9.310/2018, art. 25; Lei nº 13.465/2017, art. 30, §§ 2º e 3º.

NÃOPrecisa haver comissão de Reurb formada por servidores para analisar e processar a Reurb no Município?▸

A lei federal atribui as competências ao Município como ente — classificar caso a caso, processar, analisar e aprovar os projetos e emitir a CRF — sem impor nenhum órgão colegiado específico. A comissão é boa prática de governança e pode ser criada por ato municipal, com competências definidas localmente. O que ela não pode é virar pré-condição: sua inexistência não suspende o dever de processar nem o prazo de 180 dias.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 30, I a III, e § 2º.

O que a lei já resolve para você

Munição normativa para levar ao cartório, ao prefeito e ao órgão ambiental.

ROL AMPLOQuem pode requerer a Reurb?▸

União, Estados, Distrito Federal e Municípios (diretamente ou pela administração indireta); os beneficiários, individual ou coletivamente — inclusive por cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, OSCIPs e associações civis do setor; os proprietários, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos hipossuficientes; e o Ministério Público. E os legitimados podem promover todos os atos necessários, inclusive requerer os atos de registro.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 14, I a V, e § 1º.

TRÊS REGIMESO núcleo está em terra da União ou do Estado. A prefeitura ainda é quem conduz?▸

A regra geral é municipal: classificar, processar e emitir a CRF competem ao Município onde o núcleo está. Mas o art. 30 tem dois parágrafos que quase ninguém lê. Na Reurb requerida pela União ou pelos Estados, a classificação da modalidade é do ente que instaurou (§ 1º). E, desde a Lei nº 14.620/2023, para as terras de sua propriedade, os órgãos e entidades de qualquer ente ficam autorizados a instaurar, processar e aprovar a própria Reurb (§ 4º). Em terra pública de outro ente, o primeiro passo é a coordenação institucional: definir expressamente quem classifica, quem aprova e quem emite os atos finais — quem não lê o § 4º bate na porta errada.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 30, caput, §§ 1º e 4º (este incluído pela Lei nº 14.620/2023).

SIMNúcleo informal em área qualificada como rural pode ser objeto de Reurb?▸

O conceito legal de núcleo urbano alcança o assentamento com uso e características urbanas "ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural", desde que as unidades tenham área inferior à fração mínima de parcelamento. Depois da Reurb, o Município pode cadastrar as novas unidades para fins de tributos municipais.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 11, I; Decreto nº 9.310/2018, art. 3º, § 14.

SIM, COM CONDIÇÕESPode Reurb em área de APP? E em unidade de conservação?▸

A lei admite expressamente Reurb em núcleo situado, total ou parcialmente, em APP, em unidade de conservação de uso sustentável ou em área de proteção de mananciais — tornando obrigatórios os estudos técnicos dos arts. 64 e 65 do Código Florestal, que devem demonstrar a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior. Atenção às fronteiras: na Reurb-E, o art. 65 só alcança APP não identificada como área de risco; e a lei contempla apenas UC de uso sustentável — regularização dentro de unidade de proteção integral não tem amparo no regime da Reurb.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 11, § 2º; Lei nº 12.651/2012, art. 64, § 1º, e art. 65, caput.

NÃOO cartório pode exigir certidões negativas de tributos para registrar a CRF?▸

Dispositivo literal, repetido na lei e no decreto: "O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados." Débitos podem ser mapeados para o cadastro municipal — mas não condicionam o registro.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 44, § 3º; Decreto nº 9.310/2018, art. 42, § 6º.

PRAZOS LEGAISProtocolada a CRF no cartório, quanto tempo o registro pode levar?▸

Recebida a CRF, o oficial prenota, autua e, em 15 dias, emite a nota de exigência ou pratica os atos tendentes ao registro. O procedimento registral deve ser concluído em 60 dias, prorrogáveis por até igual período mediante justificativa fundamentada. O Município não deve considerar o trabalho encerrado no protocolo: acompanhar exigências e prazos faz parte da função pública.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 44, caput e § 5º.

O RASTROO que protege o gestor quando o processo atrasa?▸

O atraso, por si, não é ilícito — a própria lei já previu a consequência processual objetiva da demora: passado o prazo de classificação, a modalidade indicada pelo legitimado fixa-se automaticamente e o procedimento prossegue, sem transformar a inércia em falta pessoal do servidor. O que expõe o gestor é outra coisa: o atraso sem rastro. Processo sem autuação, decisão sem fundamento escrito, prazo sem registro, pendência que ninguém documentou. A proteção é a governança do processo-mãe: autuação formal, responsável definido, despachos motivados, notificações e prazos documentados. Atraso se explica; atraso sem rastro, não.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, arts. 28 (procedimento formal) e 30, §§ 2º e 3º (consequência objetiva da inércia).

O que você não pode exigir

Quatro barreiras que aparecem na prática e não têm amparo. Evitá-las protege o Município — inclusive de correr contra os próprios prazos.

NÃOO Prefeito pode determinar que só "empresas credenciadas" executem Reurb no Município?▸

Não como condição para receber e processar requerimentos. O que a lei federal exige é profissional legalmente habilitado, com ART ou RRT (dispensada a anotação quando o responsável técnico for servidor ou empregado público — a habilitação permanece). Um cadastro municipal voluntário para orientar o munícipe é possível; transformá-lo em barreira de admissibilidade cria exigência sem amparo na Lei nº 13.465/2017 e esbarra na liberdade de exercício profissional (CF/88, art. 5º, XIII). Para as execuções contratadas pela própria prefeitura vale a regra geral: licitação, não reserva de mercado.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 35, I, e art. 36, § 5º; CF/88, art. 5º, XIII.

NÃOPode o Poder Público afirmar que no Município não se faz Reurb em núcleos consolidados após 22/12/2016?▸

O marco de 22 de dezembro de 2016 limita um instrumento, não a Reurb: "A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes… até 22 de dezembro de 2016". Núcleo consolidado depois dessa data continua regularizável — muda o título: legitimação de posse, CDRU, compra e venda, doação, usucapião e os demais instrumentos seguem disponíveis. Vedar a Reurb pela data é ler a exceção como se fosse a regra.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 9º, § 2º (marco restrito à legitimação fundiária); art. 15 (rol de instrumentos).

O QUE A LEI PREVÊQual o limite do Poder Público nas exigências de compensação ambiental? Pode compensação em pecúnia?▸

A lei diz o que pode ser exigido — e diz com verbos de fazer: implementar as medidas de mitigação e compensação apuradas no estudo técnico e celebrar termo de compromisso, com objeto, prazo e responsável (na Reurb-E, condição de aprovação). O parâmetro é um só: melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior. Compensação em pecúnia não está lá — e não é que a lei proíba: é que ela não prevê, o que é diferente. Por isso a base teria de vir de outro lugar (lei local específica), e o ônus de exibi-la é de quem cobra. E a distinção que a prática confunde todo dia: a compensação da Reurb é mitigação de impacto, medida a medida, apurada no estudo — não é a contrapartida urbanística do parcelamento novo, que a Reurb não obriga a reproduzir.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 11, § 2º, e art. 38, § 2º; Lei nº 12.651/2012, arts. 64, § 1º, e 65; Decreto nº 9.310/2018, art. 30, IX e X.

TRÊS NÍVEISPode o Poder Público cobrar taxa do munícipe para analisar e processar requerimento de Reurb?▸

Comece pelo que a gratuidade legal é: custas e emolumentos notariais e registrais — é do cartório, não da prefeitura. Daí a resposta em três níveis. Na Reurb-E, taxa de análise instituída por lei municipal é juridicamente possível: o requerente já custeia a regularização. Na Reurb-S, é de defesa muito difícil: o custeio do projeto e da infraestrutura essencial é do próprio ente, e a modalidade pressupõe baixa renda. E em nenhuma das duas como condição de protocolo: a barreira na porta impediria de correr o prazo de 180 dias que a lei criou contra o próprio Município que a ergueu.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 13, §§ 1º e 5º (gratuidade notarial e registral), art. 33, § 1º, I e II (redação da Lei nº 14.118/2021), e art. 30, §§ 2º e 3º.

A equipe que a sua prefeitura precisa montar

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Núcleo permanente

Coordenação/gestão de processos e prazos
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Arquitetura e urbanismo
Engenharia civil, agrimensura/cartografia e topografia
Assistência social e mobilização comunitária
Cadastro territorial, GIS, tecnologia e gestão de dados
Titulação e interlocução com o Registro de Imóveis
Planejamento, orçamento, contratação e controle

Especialistas acionados conforme o núcleo

Meio ambiente, biologia, engenharia ambiental ou florestal
Geologia, geotecnia, hidrologia e defesa civil
Saneamento, drenagem, energia, mobilidade e acessibilidade
Patrimônio público, tributação e cadastro fiscal
Mediação de conflitos, Defensoria, Ministério Público e órgãos gestores de unidades de conservação
Concessionárias e permissionárias de serviços públicos

⚠️ As denominações profissionais não substituem a verificação das atribuições de cada conselho. Plantas, memoriais, estudos e laudos devem ser assinados por profissional legalmente habilitado para o objeto específico.

O caminho completo é de membro

As fases e os fundamentos são públicos — a lei é de todos. O que a experiência ensina em cada marco é o que o IBRF entrega ao assinante:

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Base normativa. Lei nº 13.465/2017 (texto vigente); Decreto nº 9.310/2018, alterado pelo Decreto nº 9.597/2018, lido em conformidade com as Leis nº 14.118/2021 e nº 14.620/2023; Lei nº 12.651/2012, quando aplicável. Este material organiza a metodologia e não substitui parecer jurídico individualizado. Todos os dispositivos citados foram conferidos contra os textos compilados do Planalto.