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Setor Público · Metodologia

A Reurb executada pelo poder público, do diagnóstico ao pós-registro.

A Lei nº 13.465/2017 descreve o procedimento em sete fases amplas. Esta metodologia as traduz em dezoito marcos operacionais de prefeitura — cada um com produtos, fundamento legal, equipe e papel do Poder Público — para dar ao gestor municipal o que a lei não dá: a ordem de execução.

5passos para começar3funções públicas5cenários de custeio7fases legais18marcos municipais
Foto de Marcela Pupin
Marcela Pupin
Diretora
Setor Público
Crédito. Metodologia a partir do fluxograma de Marcela Pupin, Diretora IBRF Setor Público, com todos os fundamentos conferidos no texto vigente da Lei nº 13.465/2017 e dos Decretos nº 9.310/2018 e 9.597/2018.
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O que todo gestor precisa saber antes de começar

Seis conclusões que desfazem os mal-entendidos mais caros da Reurb municipal.

REURB-S não é sinônimo de procedimento iniciado de ofício. Ela pode começar por iniciativa municipal ou por requerimento de qualquer legitimado. A modalidade depende da predominância de população de baixa renda e de declaração do Poder Executivo municipal, não da identidade de quem protocolou.
Baixa, média e alta renda não são três modalidades legais. A lei trabalha com REURB-S e REURB-E. Média e alta renda ficam, em regra, na REURB-E. O mesmo núcleo pode ser dividido em partes S e E, e o Decreto nº 9.310/2018 admite classificação integral, por partes ou, justificadamente, por unidade.
Classificada a REURB-S, a responsabilidade pública é a regra. O art. 33, §1º, I, atribui ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto e a infraestrutura essencial, quando necessária. O §2º permite que legitimados promovam, às suas expensas, projetos, documentos técnicos e até obras. Esse custeio privado não altera a modalidade, não elimina gratuidades registrais e não apaga a responsabilidade pública prevista em lei.
Orçamento e equipe influenciam o modo e o cronograma, não a competência. O Município pode executar diretamente, contratar, cooperar, consorciar, dividir o núcleo em etapas e aproveitar peças privadas com anuência de seus autores. A falta de estrutura não autoriza ignorar o protocolo nem substituir análise técnica por espera indefinida.
Na REURB-E, o privado executa e custeia; o Município governa e decide. Beneficiários ou requerentes privados contratam o projeto, mas o Poder Público continua responsável por classificar, processar, notificar, analisar, aprovar, decidir e emitir a CRF. Em REURB-E sobre bem público, pode haver custeio público com cobrança posterior, se houver interesse público.
O registro não é uma formalidade final acessória. É o ato que abre matrículas, registra direitos e incorpora vias e áreas públicas conforme o projeto. Evento de entrega, cadastro fiscal e atualização de sistemas não substituem o registro.

Por onde começar na segunda-feira

Dezoito marcos dizem o que existe; estes cinco passos dizem o que fazer primeiro.

1Autue o processo-mãe. Um processo administrativo com responsável, prazos e memória de decisão.2Receba o requerimento. Sem exigir lei local, ato prévio nem comissão — nada disso é condição.3Classifique em até 180 dias. S ou E, ou indefira fundamentadamente. O silêncio classifica por você.4Notifique e publique. 30 dias de impugnação; o silêncio dos notificados é concordância.5Monte o projeto do art. 35. O conteúdo mínimo é o da lei — os marcos organizam, não criam exigência.

As três funções do Poder Público

Nem tudo pode ser terceirizado — e nem tudo precisa ser feito pela prefeitura. A divisão correta é por função.

Não delegável

Autoridade administrativa

Receber e autuar; verificar legitimidade; classificar S ou E; instaurar ou indeferir fundamentadamente; controlar buscas e notificações; decidir impugnações; aprovar; sanear e decidir; expedir a CRF; fiscalizar compromissos; incorporar o núcleo à cidade.

Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 12, 28, 30 a 32, 40 e 41; Decreto 9.310/2018, arts. 21, 23 a 25 e 37 a 39.
Compartilhável

Promotor e executor técnico

Topografia, selagem, cadastro social, estudos ambientais e de risco, projeto, memoriais, orçamento e obras podem ser executados por equipe própria, consórcios, contratados ou legitimados — com escopo, padrão, autoria técnica e critérios de aceite definidos pelo Município. Peças privadas usadas na CRF exigem anuência dos autores.

Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 33, 35, 36, §6º, 37 e 38; Decreto 9.310/2018, arts. 26 e 28 a 36.
Permanente

Gestor urbano pós-registro

Depois do registro: atualizar cadastro territorial e fiscal, integrar áreas públicas, levar serviços, acompanhar obras e compromissos, atender listas complementares e evitar nova informalidade. A Reurb só entrega seu resultado quando o núcleo passa a ser administrado como parte da cidade.

Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 36, §3º, 37 e 53; Decreto 9.310/2018, arts. 31, §§2º a 4º, 34, 51 e 52.

Quem promove, quem executa, quem paga — os 5 cenários

A pergunta que trava a Reurb municipal tem resposta na lei: art. 33, § 1º, da Lei nº 13.465/2017, na redação vigente da Lei nº 14.118/2021.

Reurb-S🏛️ Município custeia

Iniciada de ofício e executada pelo Município

O Município, como legitimado, seleciona o núcleo, formaliza a iniciativa, diagnostica, instaura, classifica, executa ou contrata os produtos, custeia o projeto e a infraestrutura necessária, aprova, expede a CRF e acompanha o registro. É o cenário em que a prefeitura acumula promoção, execução material e autoridade decisória. Por governança, convém separar internamente produção e aprovação.

FundamentoLei 13.465/2017, arts. 14, I, e 33, §1º, I.
Reurb-S🏛️ Município custeia

Requerida por moradores, assumida para execução pública

O protocolo privado não impede execução pública. Se o núcleo for predominantemente de baixa renda e classificado como S, o Município pode incluí-lo em programa, orçamento e cronograma, executar com equipe própria ou contratar. Na realidade jurídica atual, a responsabilidade pública do art. 33, §1º, I, existe independentemente de a origem ter sido de ofício ou a requerimento.

FundamentoLei 13.465/2017, arts. 14 e 33, §1º, I.
Reurb-S👥 Legitimados custeiam por opção

Requerida e tecnicamente custeada pelos legitimados

Moradores, associação, proprietário, Defensoria ou outro legitimado podem custear levantamentos, projetos, documentos e, por opção, obras essenciais. O Município recebe, confere, promove o contraditório, exige correções, aprova, decide e emite a CRF. Deve formalizar autoria, anuência de uso, escopo, padrão de entrega e responsabilidades. A modalidade continua S e as gratuidades permanecem.

FundamentoLei 13.465/2017, art. 33, §2º.
Reurb-E👥 Beneficiários custeiam

Requerida por população não enquadrada como baixa renda

Beneficiários ou requerentes privados contratam e custeiam a regularização. O Município não precisa produzir o projeto, mas deve manter equipe apta a analisar. Classifica, instaura, busca ou confere a situação dominial, notifica, decide impugnações, aprova, atribui responsabilidades por infraestrutura e compensações, expede a CRF e acompanha o registro.

FundamentoLei 13.465/2017, art. 33, §1º, II.
Reurb-E🏛️→👥 Custeia e cobra depois

Em bem público, com interesse público

O Município pode elaborar e custear projeto e infraestrutura, com cobrança posterior aos beneficiários, nos termos do art. 33, §1º, III, da Lei. A alienação ou constituição de direito real sobre bem público exige a solução patrimonial adequada e, na REURB-E, pode envolver pagamento do justo valor, conforme o art. 16.

FundamentoRessarcimento do custeio: Lei 13.465/2017, art. 33, §1º, III.Justo valor da unidade: art. 16.

As 7 fases que a lei desenha

1Requerimento ou início de ofício
2Processamento administrativo
3Projeto de regularização
4Saneamento do processo
5Decisão da autoridade
6Expedição da CRF
7Registro

O procedimento administrativo da Reurb, como o art. 28 da Lei nº 13.465/2017 o desenha — do requerimento ao registro.

Os 18 marcos municipais que executam as 7 fases

Leia antes de usar. Os dezoito marcos organizam o trabalho interno do Município: são metodologia de gestão, não requisitos legais. O conteúdo mínimo exigível do projeto de regularização é o do art. 35 da Lei nº 13.465/2017 — e vários dos produtos listados aqui só existem quando o núcleo apresenta área de preservação permanente, risco, conflito dominial, obra ou reassentamento. Nenhum marco desta página cria documento exigível do administrado.
⬇ Baixar a nota técnica completa (PDF, 10 páginas)

Metodologia a partir do fluxograma de Marcela Pupin, Diretora do IBRF para o Setor Público. Versão 1.0 — agosto/2026.

Cada fase legal abre, na prática da prefeitura, os marcos abaixo — clique para ver produtos, fundamento, equipe e o papel do Poder Público em cada um. Metodologia de gestão, não ordem legal rígida: várias frentes correm em paralelo, mas os portões não se invertem.

01Processo administrativo▸

Finalidade. Criar o processo-mãe, físico ou eletrônico, que preserve a memória decisória e conecte todos os produtos técnicos, sociais, ambientais, jurídicos e registrais.

Produtos. Autuação; identificação do núcleo e do legitimado; índice documental; despacho de distribuição; designação do gestor e da equipe; matriz de responsabilidades; controle de versões; cronograma; registro de pendências, decisões, notificações e prazos. Na iniciativa de ofício, a manifestação interna do Município funciona como ato de provocação do procedimento.

Fundamento legal. A REURB é um procedimento administrativo composto pelas fases do art. 28 da Lei nº 13.465/2017 e do art. 21 do Decreto nº 9.310/2018. Os arts. 30 e 32 da Lei e 23 e 25 do Decreto atribuem ao Município a condução, a classificação e a decisão de instauração.

Equipe multidisciplinar. Gestor de processo; procurador ou assessor jurídico; servidor de protocolo; arquivista ou gestão documental; analista de dados/GIS; representante de urbanismo e habitação; controle interno, conforme a governança local.

Papel do Poder Público. Garantir rastreabilidade, responsável definido, prazo, próxima ação e integridade do processo. Sem essa governança, os produtos existem isoladamente e a REURB entra no vale da morte administrativo.
02Diagnóstico técnico, social e formal▸

Finalidade. Determinar se existe núcleo urbano informal regularizável, qual sua dimensão, quais restrições e conflitos existem e qual estratégia técnica, social, jurídica, ambiental e financeira é viável.

Produtos. Relatório técnico; perímetro provisório; levantamento preliminar; relatório de risco; relatório ambiental; busca processual judicial; pesquisa da legislação urbanística e dos atos de congelamento; identificação de ações judiciais; visita e diagnóstico social.

Fundamento legal. Os arts. 9º a 13 da Lei definem objeto, objetivos, conceitos, aprovação e modalidades. O diagnóstico corresponde ao estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídica, urbanística e ambiental do art. 35, III. Estudos de risco e ambientais são condicionados pelos arts. 11, §§2º a 4º, 12, 35, VII e VIII, e 39 da Lei; e pelos arts. 3º, 4º, 30, VII e VIII, e 36 do Decreto.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro civil, agrimensor ou cartógrafo; profissional ambiental legalmente habilitado; geólogo ou geotécnico quando houver risco; assistente social; advogado ou procurador; analista registral; profissional de orçamento e planejamento.

Papel do Poder Público. Formular diagnóstico único e integrado, decidir se o núcleo deve ser priorizado e separar impedimentos reais de pendências sanáveis. Renda, domínio público ou privado, APP, risco e infraestrutura devem ser tratados desde aqui, e não descobertos ao final.
03Instauração e classificação da REURB▸

Finalidade. Converter a demanda em procedimento formal e classificar o núcleo como REURB-S, REURB-E ou, se tecnicamente adequado, núcleo misto.

Produtos. Decisão de deferimento e instauração; ato de classificação; publicação oficial; ou indeferimento fundamentado, com indicação das medidas para reformulação e reavaliação.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 13, 14, 28, I e II, 30, 32 e 33; Decreto nº 9.310/2018, arts. 5º a 7º, 21, 23, 25 e 26. O Município deve classificar ou indeferir fundamentadamente em até 180 dias. A inércia fixa automaticamente a modalidade indicada pelo legitimado, sem impedir revisão municipal posterior mediante estudo técnico. A renda de baixa renda pode ser definida por ato municipal, observado o teto de cinco salários mínimos do art. 6º do Decreto.

Equipe multidisciplinar. Autoridade municipal competente; procuradoria; assistência social; cadastro socioeconômico; urbanismo/habitação; planejamento e orçamento; gestão processual.

Papel do Poder Público. Classificar com base em prova e em critério local válido. A classificação não depende de o pedido ter sido feito pelo Município. O mesmo núcleo pode conter S e E. Na REURB-S, a decisão deve definir como a obrigação pública será executada: equipe própria, contratação, parceria, etapas ou aproveitamento de peças custeadas pelos legitimados.
04Busca registral e dominial▸

Finalidade. Identificar matrículas, transcrições, proprietários, cadeias dominiais, projetos registrados, áreas sem origem identificada, ônus, ações e circunscrições competentes.

Produtos. Certidões de matrícula e transcrição; plantas e projetos arquivados; cadeia dominial; quadro de imóveis atingidos; mapa de sobreposição; relatório de titularidade e de conflitos registrais.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 31, caput e §7º; art. 35, II; arts. 42 a 52. Decreto nº 9.310/2018, art. 24, caput e §13; arts. 28, 30, II, e 40 a 50. Na REURB-E, o requerente deve fornecer as certidões, o levantamento e os documentos do perímetro, sem retirar do Município o dever de conferir e processar.

Equipe multidisciplinar. Advogado com atuação fundiária/registral; oficial ou preposto do Registro de Imóveis como interlocutor externo; arquiteto, engenheiro agrimensor ou cartógrafo; analista GIS; servidor do patrimônio público.

Papel do Poder Público. Não aceitar a certidão registral como peça isolada. Deve compatibilizar o registro com a realidade física, definir quem será notificado e registrar as incertezas que precisarão ser resolvidas ou assumidas pela técnica da REURB.
05Definição do perímetro da REURB▸

Finalidade. Fixar a poligonal que será processada, permitindo saber quais imóveis, confrontantes, ocupações, áreas públicas e restrições serão alcançados.

Produtos. Planta do perímetro; memorial preliminar; sobreposição com projeto aprovado e registros; indicação de matrículas/transcrições, áreas e proprietários; quadro de confrontantes; justificativa para execução total, parcial ou por etapas.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 19 a 22, quando utilizada a demarcação urbanística; art. 31; art. 35, II; art. 36. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28 a 32. A demarcação urbanística é facultativa, mas a planta do perímetro e a demonstração das matrículas atingidas integram o projeto.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro agrimensor/cartógrafo ou outro profissional habilitado; analista GIS; advogado registral; patrimônio municipal; ambiental e geotécnico quando houver restrições.

Papel do Poder Público. Aprovar a poligonal de trabalho e impedir que o processo oscile sem controle. Alterações posteriores devem ser justificadas, versionadas e refletidas nas notificações e no projeto.
06Cadastro físico da ocupação e selagem▸

Finalidade. Ligar cada unidade física a seus ocupantes, documentos, usos, edificações e situação social, produzindo uma base auditável para projeto, titulação e CRF.

Produtos. Cronograma e agendamento; ficha de selagem; cartão de identificação; croqui e fotos do lote; planilha de selagem; relação de documentos faltantes; carta convocatória; declaração de único imóvel, somente quando pertinente ao instrumento jurídico; revisão dos cadastros e vistoria de campo.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 10, XII, 23, §1º, 25, 35, I e III, 36, I a III, 40, III, e 41, VI. Decreto nº 9.310/2018, arts. 30, 31, 37 e 38. A condição de não possuir outro imóvel é específica da legitimação fundiária na REURB-S; não deve virar exigência universal para todos os beneficiários ou títulos.

Equipe multidisciplinar. Assistente social; cadastradores treinados; arquiteto; engenheiro ou técnico de campo habilitado; advogado de titulação; analista de dados; agente comunitário; proteção de dados/controle de acesso.

Papel do Poder Público. Definir critérios, identificar duplicidades e vulnerabilidades, garantir participação dos interessados e proteger dados pessoais. Na execução privada, deve auditar amostras e homologar o cadastro, e não apenas receber planilha pronta.
07Notificações, impugnações e consenso▸

Finalidade. Assegurar contraditório aos titulares de domínio, responsáveis pela implantação, confinantes e terceiros interessados.

Produtos. Notificações postais com aviso de recebimento; editais; comprovantes; planilha de prazos; certidões de silêncio; impugnações; decisões fundamentadas; recursos; termos de acordo e mediação; atualização do projeto quando acolhida oposição.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 31 e art. 34; Decreto nº 9.310/2018, art. 24 e art. 27. O prazo de impugnação é de 30 dias. Impugnação parcial não precisa paralisar a parcela não contestada. A demarcação urbanística possui rito próprio.

Equipe multidisciplinar. Procurador ou advogado; gestor processual; servidor de notificações; arquiteto/agrimensor para explicar a poligonal; mediador; assistente social; comunicação pública.

Papel do Poder Público. Notificar corretamente, decidir o que é impugnação fundada, buscar consenso e manter controle de prazo. A terceirização da postagem ou do apoio documental não transfere a responsabilidade pelo contraditório.
08LEPAC: levantamento planialtimétrico e cadastral▸

Finalidade. Produzir a base geométrica georreferenciada que representa o núcleo existente e sustenta todas as plantas, memoriais e matrículas futuras.

Produtos. Unidades e lotes; construções; curvas de nível; sistema viário; áreas públicas; APP; linhas de transmissão; faixas não edificáveis; acidentes geográficos; pontos e coordenadas; georreferenciamento; arquivos digitais e responsabilidade técnica.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 35, I, e art. 36. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28 e 29, art. 30, I, e art. 31. O levantamento deve ser subscrito por profissional habilitado. ART/RRT é dispensada quando o responsável for servidor ou empregado público, mas a habilitação e a responsabilidade funcional permanecem.

Equipe multidisciplinar. Engenheiro agrimensor, cartógrafo ou profissional com atribuição compatível; equipe de topografia; arquiteto e urbanista; engenheiro civil; analista GIS; ambiental; concessionárias, quando houver redes e faixas técnicas.

Papel do Poder Público. Definir padrão de precisão e entrega, verificar compatibilidade com o Sistema Geodésico Brasileiro, validar sobreposições e garantir que a mesma base geométrica seja usada por urbanismo, cadastro, jurídico e cartório.
09Projeto urbanístico▸

Finalidade. Converter a realidade levantada em parcelamento regularizável, com unidades, vias, áreas públicas, restrições, infraestrutura e medidas de adequação.

Produtos. Geometria de lotes; quadras; vias e nomes; áreas públicas; APP; manchas de construção; linhas de transmissão e faixas não edificáveis; pontos de perímetro e lotes; azimutes; matrículas atingidas; quadro de áreas; soluções de mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocações.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 35, IV, e 36, I a IX. Decreto nº 9.310/2018, arts. 30, IV, e 31. Parâmetros específicos podem ser definidos conforme as características da ocupação; a REURB não exige reproduzir automaticamente o padrão de um loteamento novo.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista como coordenador urbanístico; engenharia civil, agrimensura/cartografia, mobilidade e saneamento; profissional ambiental; acessibilidade; GIS; patrimônio e cadastro municipal; jurídico.

Papel do Poder Público. Fixar diretrizes, analisar compatibilidade, justificar flexibilizações e aprovar a solução que melhore a situação anterior. Quando o Município também projetar, recomenda-se separar a equipe executora da equipe revisora.
10Croqui de anuência e atendimento aos interessados▸

Finalidade. Validar a compreensão dos ocupantes sobre limites e dados, colher informações e tratar divergências antes da consolidação dos memoriais e títulos.

Produtos. Croquis de anuência; plantões de atendimento; grupos de entrega; notificações e convocações; planilha de controle; registro de divergências; verificação cadastral e fiscal.

Fundamento legal. O croqui de anuência é ferramenta metodológica, não documento mínimo universal da Lei. Relaciona-se à participação do art. 10, XII, às notificações do art. 31 e ao saneamento do art. 28, IV. Débitos tributários podem ser mapeados para o cadastro, mas não condicionam o registro da CRF: Lei, art. 44, §3º, e Decreto, art. 42, §6º.

Equipe multidisciplinar. Assistente social; atendimento comunitário; arquiteto/agrimensor; jurídico; cadastro imobiliário; fazenda municipal; mediador; gestão de dados.

Papel do Poder Público. Transformar anuência em controle de qualidade, sem criar exigências que a lei não prevê. Divergência deve gerar análise e decisão, não simples exclusão do beneficiário.
11Memoriais descritivos▸

Finalidade. Traduzir o projeto gráfico em descrições técnicas registráveis do perímetro, lotes, vias e áreas públicas.

Produtos. Memorial do núcleo; memoriais das unidades; sistema viário; áreas públicas; APP; linhas de transmissão; faixas não edificáveis; equipamentos urbanos; quadros de coordenadas e áreas.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 35, V, 36 e 47. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28, IV e V, 30, V, e 32. Os memoriais e a planta devem ser coerentes entre si e com os padrões definidos pela autoridade municipal.

Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro agrimensor/cartógrafo ou profissional habilitado; engenharia civil; GIS; revisor técnico; jurídico e especialista registral para o pré-voo.

Papel do Poder Público. Fazer conferência cruzada entre desenhos, coordenadas, áreas, cadastro e matrículas. Erros nesta fase reaparecem como notas devolutivas, sobreposições ou matrículas incorretas.
12Plano da REURB▸

Finalidade. Integrar as soluções urbanísticas, ambientais, de risco, infraestrutura, reassentamento e uso de áreas públicas em uma estratégia executável.

Produtos. Tratamento de lotes em faixa não edificável; estudo e medidas de risco; indicação de remoção ou demolição; localização e destinação de áreas públicas; áreas verdes e medidas protetivas; medidas de adequação; plano de reassentamento; dados consolidados do parcelamento.

Fundamento legal. O “Plano da REURB” é uma síntese metodológica do projeto mínimo dos arts. 35 e 36 da Lei. As soluções estão nos arts. 35, VI a X, 36, VI a VIII, e 39. No Decreto, arts. 30, VI a X, 31, VII a IX, e 34 a 36. APP e áreas protegidas exigem os estudos dos arts. 64 ou 65 do Código Florestal, conforme a modalidade.

Equipe multidisciplinar. Coordenação de urbanismo; engenharia civil e saneamento; ambiental; geologia/geotecnia; habitação; assistência social; defesa civil; patrimônio; jurídico; planejamento e orçamento; concessionárias.

Papel do Poder Público. Resolver incompatibilidades e escolher soluções proporcionais. Em risco não administrável, a REURB-S exige realocação pelo Poder Público. Em risco administrável, as medidas técnicas são condição para aprovação da parcela afetada.
13Particularidades do núcleo, cronograma e compromissos▸

Finalidade. Transformar as soluções do plano em obrigações, responsáveis, custos e prazos verificáveis.

Produtos. Cronograma físico de serviços e obras; orçamento; compensações urbanísticas e ambientais; termo de compromisso; matriz de responsáveis; plano de infraestrutura; garantias e condições de acompanhamento.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 35, IX e X; arts. 36 a 39. Decreto nº 9.310/2018, art. 21, §1º; art. 30, IX e X e §§1º a 4º; arts. 34 a 36. Se a infraestrutura já estiver integralmente implantada e não houver compensações ou obras, o Decreto permite dispensar cronograma e termo, com declaração correspondente na CRF.

Equipe multidisciplinar. Engenheiros de infraestrutura e orçamento; arquitetura; ambiental; jurídico; planejamento, finanças e licitações; concessionárias; controle interno; gestor do contrato/termo.

Papel do Poder Público. Definir quem faz, quem paga, quando entrega e como será fiscalizado. Na REURB-S, a infraestrutura essencial e sua manutenção são responsabilidade pública, admitidas fontes públicas e privadas. Na REURB-E, o Município deve atribuir expressamente responsabilidades e exigir termo de compromisso quando houver mitigação ou compensação.
14Comissão de aprovação e saneamento final▸

Finalidade. Realizar revisão integrada, corrigir pendências e preparar a decisão da autoridade competente.

Produtos. Checklists; pareceres jurídico, urbanístico, ambiental, social e de infraestrutura; relatório de saneamento; ata ou termo de aprovação da comissão; versão final do projeto; minuta da decisão e da CRF.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 12, 28, IV e V, 30, II, e 40. Decreto nº 9.310/2018, arts. 21, IV e V, 23, II, e 37 a 39. A comissão é boa prática de governança, mas não é requisito federal universal; deve ser criada e ter competências definidas por ato municipal.

Equipe multidisciplinar. Comissão com jurídico, urbanismo, engenharia, meio ambiente, habitação/social, cadastro, patrimônio, infraestrutura e, quando pertinente, defesa civil e fazenda. Autoridade competente decide.

Papel do Poder Público. Impedir aprovação fragmentada. Quem executou pode prestar esclarecimentos, mas é recomendável que a revisão e o aceite tenham independência funcional suficiente para controlar qualidade e conflitos de interesse.
15Titulação, decisão e preparação da CRF▸

Finalidade. Definir o direito real adequado a cada unidade, homologar beneficiários e materializar a decisão administrativa.

Produtos. Homologação ou indeferimento individual fundamentado; lista qualificada de ocupantes; indicação de unidade e direito real; títulos ou ato único; CRF pré-preenchida; planilha técnica; verificação final da selagem; projeto sobre ortoimagem; numeração oficial; comprovantes de anuência/entrega; organização das pastas individuais.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 15 a 17, 23 a 26, 40 e 41. Decreto nº 9.310/2018, arts. 8º a 20 e 37 a 39. A legitimação fundiária exige núcleo consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. Na REURB-S, possui requisitos específicos do art. 23, §1º. A legitimação de posse não se aplica a imóvel público.

Equipe multidisciplinar. Jurídico/titulação; assistência social; cadastro e dados; arquitetura/engenharia para vinculação lote-ocupante; registro civil/documentação; autoridade competente; especialista registral.

Papel do Poder Público. Escolher o instrumento jurídico a partir do domínio e da prova, não por modelo automático. Certidão negativa fiscal não pode ser transformada em condição para o registro da CRF. A decisão deve aprovar o projeto, indicar intervenções e declarar ocupantes e direitos, quando cabível.
16Numeração oficial, cadastro territorial e IPTU▸

Finalidade. Preparar a incorporação cadastral do núcleo, das unidades, vias e áreas públicas à administração municipal.

Produtos. Numeração predial e cadastral; cadastro provisório; minuta de ato sobre logradouros, quando necessário; fichas cadastrais; base GIS; criação de inscrições; integração com finanças, obras e serviços.

Fundamento legal. Decreto nº 9.310/2018, art. 3º, §14, autoriza o cadastramento das novas unidades para tributos municipais após a REURB em área qualificada como rural. Lei nº 13.465/2017, arts. 44, §3º, e 53; Decreto, arts. 42, §6º, e 51. O registro incorpora as áreas públicas conforme o projeto.

Equipe multidisciplinar. Cadastro imobiliário; fazenda/tributação; GIS e tecnologia; urbanismo; obras e postura; jurídico; engenharia e arquitetura; patrimônio.

Papel do Poder Público. Antes do registro, usar pré-cadastro para conferir dados. A inscrição definitiva deve ser reconciliada com as matrículas abertas. Débitos anteriores não podem bloquear o registro, e a atualização fiscal não deve criar proprietário divergente do fólio real.
17Registro da CRF▸

Finalidade. Levar a CRF e o projeto aprovado ao Registro de Imóveis, superar exigências legítimas e obter o registro do núcleo, das unidades, áreas públicas e direitos reais.

Produtos. Requerimento; prenotação; CRF e anexos; projeto de perímetro e urbanístico; memoriais; termo de compromisso; certidão de infraestrutura; listagem dos ocupantes; atos de designação dos técnicos; publicação; respostas a notas devolutivas; registro e novas matrículas.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 42 a 53; Decreto nº 9.310/2018, arts. 40 a 51. O oficial deve prenotar e, em 15 dias, registrar ou emitir nota de exigência; o procedimento deve terminar em 60 dias, prorrogável justificadamente por igual período. O requerimento pode ser apresentado pelos legitimados.

Equipe multidisciplinar. Jurídico registral; gestor do processo; arquitetura, engenharia e GIS; titulação; oficial e equipe do Registro de Imóveis; autoridade responsável pela CRF.

Papel do Poder Público. Fazer pré-voo registral, manter interlocução formal, responder exigências com a equipe completa e contestar exigências incompatíveis com o regime da REURB pelos meios adequados. O Município não deve considerar o processo encerrado no simples protocolo.
18Pós-registro e gestão do núcleo regularizado▸

Finalidade. Fazer o registro produzir transformação urbana e administrativa duradoura.

Produtos. Cópias e controle das novas matrículas; atualização de selagem, base GIS, cadastro e IPTU; incorporação patrimonial de vias e áreas públicas; comunicação às secretarias; acompanhamento de obras e termos; conexões de serviços; listas complementares; entrega de matrículas; relatório de encerramento e monitoramento.

Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 10, 23, §6º, 36, §§2º e 3º, 37 e 53. Decreto nº 9.310/2018, arts. 31, §§2º a 4º, 34, 42, 51 e 52. Obras podem ocorrer antes, durante ou depois do registro, salvo medidas de risco exigidas como condição de aprovação.

Equipe multidisciplinar. Cadastro e fazenda; patrimônio; obras, saneamento e concessionárias; habitação e assistência social; urbanismo; meio ambiente; jurídico; GIS/TI; comunicação e atendimento; controle de compromissos.

Papel do Poder Público. Encerrar formalmente a fase registral, mas manter aberto o plano de obrigações. Evento de entrega é comunicação pública; não substitui matrícula, infraestrutura, cadastro ou acompanhamento.

Os prazos que correm — e o que o silêncio produz

Cinco relógios espalhados pela Lei e pelo Decreto, reunidos num quadro só. O quarto quase ninguém conhece: ele existe apenas no Decreto. E o quinto é o único que corre depois da titulação — contra a gratuidade.

180 dias

Para classificar a modalidade

Correm contra o Município, do protocolo do requerimento.

Fundamento: Lei 13.465/2017, art. 30, §§ 2º e 3º.
O silêncio produz: A modalidade indicada pelo legitimado fixa-se automaticamente e o procedimento prossegue.
30 dias

Para impugnar, após notificação

Correm contra titulares, responsáveis pela implantação, confinantes e terceiros notificados, do recebimento.

Fundamento: Lei 13.465/2017, art. 31, §§ 1º, 4º e 6º.
O silêncio produz: Não impugnar é concordar: a ausência de manifestação dos notificados é interpretada como concordância com a Reurb.
30 dias

Do edital, quando não localizados

Só cabe nas duas hipóteses legais — proprietário e confinantes não encontrados, ou recusa da notificação — e quem prova a hipótese é o termo de diligência documentado: edital sem diligência escrita é presunção que não nasce.

Fundamento: Lei 13.465/2017, art. 31, §§ 5º e 6º.
O silêncio produz: Esgotado o prazo, o procedimento prossegue.
15 dias

Para recorrer da rejeição de impugnação

Correm contra o impugnante, da notificação da decisão que rejeitou a impugnação por infundada.

Fundamento: Decreto 9.310/2018, art. 24, § 10 — existe só no Decreto.
O silêncio produz: Sem recurso no prazo, dá-se seguimento à Reurb.
1 ano

O relógio da gratuidade

A isenção de custas e emolumentos da Reurb-S tem prazo de validade: o título expedido deve ser levado a registro em até um ano (Decreto nº 9.310/2018, art. 56).

Fundamento: Decreto 9.310/2018, art. 56, c/c Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º.
O silêncio produz: Passado o ano, o ato é cobrado — mesmo em Reurb-S. Somado à regra de ouro de que ninguém é proprietário sem registro, a conclusão operacional é uma só: título entregue é título registrado, sem gaveta no meio do caminho.

A prefeitura que já elaborou seu Plano Municipal de Redução de Riscos tem meio caminho andado no art. 39 da Lei 13.465/2017: o PMRR indica onde o estudo técnico de risco da REURB será exigível, e o novo manual do Ministério das Cidades (2026) fixa o método e a escala desse estudo, que examina a parcela afetada, casa a casa.

Registro de Imóveis — como o cartório lavra a ReurbO relógio termina no cartório: veja o que o oficial lavra depois que a CRF chega →
Leitura do IBRF — o silêncio no edital: a concordância presumida do § 6º alcança também o notificado por edital, porque o edital não cria categoria nova de pessoas — é outro meio de alcançar as mesmas do § 1º. É leitura sistemática, não texto expresso: o § 6º remete aos §§ 1º e 4º e não menciona o § 5º.
Método IBRF: inclua a advertência no edital e também na notificação postal — “A ausência de impugnação no prazo de trinta dias será interpretada como concordância com a Reurb, nos termos do art. 31, § 6º, da Lei nº 13.465/2017.” A lei não a exige no rito comum; custa uma linha e transforma presunção discutível em presunção documentada.

Qual instituto para o seu caso? O art. 15 abre um cardápio de 15 caminhos de titulação — e há mais 6 formas de estruturar o solo. A galeria completa, com base legal conferida, está em página própria.

Ver a galeria dos institutos →

Perguntas que toda prefeitura faz — respondidas na lei

Primeiro o que destrava, depois a munição, e só então os limites. Todos os fundamentos conferidos no texto compilado vigente.

O que você não precisa para começar

Três obstáculos que parecem exigência e não são. O protocolo pode andar hoje.

Não

Precisa existir lei municipal regulamentando a Reurb para protocolar um pedido no Município?

A resposta está textual na lei federal: "Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana". A Lei nº 13.465/2017 e o Decreto nº 9.310/2018 são autoaplicáveis. A norma municipal pode somar — parâmetros urbanísticos próprios, critério local de baixa renda, procedimento interno —, mas nunca condicionar a existência do direito de requerer.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 28, parágrafo único.

O que a lei já resolve para você

Munição normativa para levar ao cartório, ao prefeito e ao órgão ambiental.

Rol amplo

Quem pode requerer a Reurb?

União, Estados, Distrito Federal e Municípios (diretamente ou pela administração indireta); os beneficiários, individual ou coletivamente — inclusive por cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, OSCIPs e associações civis do setor; os proprietários, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos hipossuficientes; e o Ministério Público. E os legitimados podem promover todos os atos necessários, inclusive requerer os atos de registro.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 14, I a V, e § 1º.

O que você não pode exigir

Quatro barreiras que aparecem na prática e não têm amparo. Evitá-las protege o Município — inclusive de correr contra os próprios prazos.

Não

Pode o Prefeito determinar que só "empresas credenciadas" executem Reurb no Município?

Não como condição para receber e processar requerimentos. O que a lei federal exige é profissional legalmente habilitado, com ART ou RRT (dispensada a anotação quando o responsável técnico for servidor ou empregado público — a habilitação permanece). Um cadastro municipal voluntário para orientar o munícipe é possível; transformá-lo em barreira de admissibilidade cria exigência sem amparo na Lei nº 13.465/2017 e esbarra na liberdade de exercício profissional (CF/88, art. 5º, XIII). Para as execuções contratadas pela própria prefeitura vale a regra geral: licitação, não reserva de mercado. E o caminho positivo existe: licitar com termo de referência, consorciar-se, conveniar com o Estado ou aproveitar peça técnica custeada por legitimado (art. 33, § 2º), com a anuência do autor quando usada na CRF (art. 36, § 6º).

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 35, I, e art. 36, § 5º; CF/88, art. 5º, XIII.

O que corre contra o relógio — e o que se corrige

do 3º Fórum Fundiário do TO — agosto/2026

Três perguntas sobre tempo e erro na fase que ninguém cronometra: a do cartório.

Não

A gratuidade da Reurb-S vale para sempre?

A isenção de custas e emolumentos pressupõe que o título expedido seja levado a registro em até um ano; passado o prazo, o ato é cobrado mesmo em Reurb-S. É o único relógio da Reurb que corre depois da titulação — e o mais caro de esquecer. Título entregue em cerimônia e guardado na gaveta vira ato pago e proprietário que não é.

Fundamento. Decreto nº 9.310/2018, art. 56; Lei nº 13.465/2017, art. 13, § 1º; CC, art. 1.245.

O que o cartório pode exigir — e o que a lei alcança

do 3º Fórum Fundiário do TO — agosto/2026

Três perguntas sobre os limites da qualificação registral e o alcance da Reurb.

Não

O registrador pode devolver a CRF inteira porque um beneficiário está classificado errado, ou questionar por que o prefeito instaurou a Reurb?

A qualificação registral confere requisitos jurídico-registrais, não mérito administrativo: não cabe ao registrador avaliar por que se instaurou, por que se classificou como S ou E, nem refazer o trabalho técnico que o Município certificou. E vale a cindibilidade: o ponto isolado com defeito (o beneficiário que deveria ser E) fica pendente para correção enquanto o restante prossegue. Devolutiva integral por vício parcial contraria o espírito da lei — 'registrador está para registrar, não para devolver', na síntese do registrador de Araguaína.

Fundamento. Lei nº 13.465/2017, arts. 42 a 44; Decreto nº 9.310/2018 (requisitos da CRF).

A equipe que a sua prefeitura precisa montar

Organograma de referência para estruturar por concurso, contratação, consórcio ou convênio.

Núcleo permanente

  • Coordenação/gestão de processos e prazos
  • Procuradoria ou assessoria jurídica fundiária e registral
  • Arquitetura e urbanismo
  • Engenharia civil, agrimensura/cartografia e topografia
  • Assistência social e mobilização comunitária
  • Cadastro territorial, GIS, tecnologia e gestão de dados
  • Titulação e interlocução com o Registro de Imóveis
  • Planejamento, orçamento, contratação e controle

Especialistas acionados conforme o núcleo

  • Meio ambiente, biologia, engenharia ambiental ou florestal
  • Geologia, geotecnia, hidrologia e defesa civil
  • Saneamento, drenagem, energia, mobilidade e acessibilidade
  • Patrimônio público, tributação e cadastro fiscal
  • Mediação de conflitos, Defensoria, Ministério Público e órgãos gestores de unidades de conservação
  • Concessionárias e permissionárias de serviços públicos
⚠️ As denominações profissionais não substituem a verificação das atribuições de cada conselho. Plantas, memoriais, estudos e laudos devem ser assinados por profissional legalmente habilitado para o objeto específico.

O caminho completo é de membro

As fases e os fundamentos são públicos — a lei é de todos. O que a experiência ensina em cada marco é o que o IBRF entrega ao assinante:

Manual do Reurbeiro — Setor Público60 páginas: como navegar as peças e executar a Reurb do diagnóstico ao registro.Trilha do Poder Público em /modelosAs peças da execução pública na ordem certa — roteiros, checklists e minutas: o título de legitimação de posse pronto para emissão, o kit de saneamento com CRF retificadora e o termo de cooperação técnica Município–cartório, atualizado para a Lei 14.133/2021 e de custo zero.Diagnóstico Prévio + Análise de DevolutivaAs duas ferramentas de IA — prefeitura também recebe nota de exigência do cartório.ORÁCULO DA REURBA IA exclusiva do instituto, treinada em regularização fundiária.
Assinar o IBRF →Falar com o IBRF sobre a sua prefeitura
Base normativa. Lei nº 13.465/2017 (texto vigente); Decreto nº 9.310/2018, alterado pelo Decreto nº 9.597/2018, lido em conformidade com as Leis nº 14.118/2021 e nº 14.620/2023; Lei nº 12.651/2012, quando aplicável. Este material organiza a metodologia e não substitui parecer jurídico individualizado. Todos os dispositivos citados foram conferidos contra os textos compilados do Planalto.