Os benefícios da regularização fundiária para o cidadão e para o ente público
A regularização fundiária é uma forma de viabilizar não somente o direito à propriedade, mas principalmente o direito social à moradia e à habitação digna, ao mesmo tempo em que garante maior segurança jurídica aos negócios jurídicos que envolvam o imóvel regularizado. Visando à efetivação de tais direitos, a Lei nº 13.465/17 tratou das normas gerais e dos demais procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (REURB), atuando de forma clara e objetiva sobre os núcleos urbanos informais, com nítido objetivo de afastá-los da informalidade registral.
A Lei nº 13.465/17 também criou uma nova forma de aquisição originária da propriedade imóvel a ser conferida àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. Trata-se da legitimação fundiária, que pode ser utilizada tanto no caso de REURB-Social como no caso de REURB-Específica, revelando-se um instituto jurídico eficaz para a regularização fundiária no país.
Por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade, o ocupante beneficiado pela titulação através da legitimação fundiária adquire o imóvel urbano livre e desembaraçado de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, salvo se disser respeito ao próprio ocupante.
Além dessa inovação, a Lei da REURB trouxe uma série de benefícios a fim de facilitar o processo de regularização imobiliária, como o reconhecimento, no âmbito da REURB-Social, do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas e a vedação à exigência de quitação de tributos ou penalidades tributárias, entre outros. Assim a regularização fundiária poderá ser realizada a um custo bem menor ao beneficiário.
Ademais, esta lei trouxe ainda importantes instrumentos de participação popular, entre os quais destaca-se a participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização, legitimando, entre outros, os beneficiários e os proprietários de imóveis ou de terrenos a requerer a REURB diretamente e a promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.
Assim, a Lei nº 13.465/17 ao mesmo tempo em que cria novos institutos e facilita o acesso dos ocupantes à propriedade formal, ela os legitima requerê-la diretamente, sem que estes precisem aguardar a iniciativa dos entes federados no desenvolvimento e execução de políticas públicas voltadas à regularização fundiária.
No entanto, essa iniciativa enfrenta problemas de diversas ordens: política, orçamentária, financeira e, inclusive, de pessoal capacitado para desenvolvê-las e executá-las. São esses, em geral, os problemas enfrentados por diversos municípios e estados brasileiros no dia a dia, sendo necessária, portanto, a realização de parcerias com outros entes, visando o aumento da rede de colaboradores envolvidos no processo, a fim de concretizar os direitos previstos nesta lei.
Diante disso, o Judiciário vem exercendo papel de destaque neste processo de regularização urbana, por meio da criação de varas específicas aptas a mediar esta situação entre os entes públicos e as pessoas interessadas, visando assegurar o caminho dos ocupantes à propriedade formal e à regularidade cadastral, de forma célere e eficaz, tornando-se assim, ao lado dos demais Poderes, parte ativa neste processo.
Afinal, quanto maior for a quantidade de imóveis regularizados no país, maior será o benefício gerado aos governos locais e aos cidadãos, uma vez que estes terão uma valorização do seu imóvel, passarão a ser proprietários de fato e de direito, saindo da irregularidade e garantindo uma maior segurança jurídica à sua propriedade; os governos, por sua vez, poderão, por exemplo, em virtude dessa valorização, arrecadar mais sobre os impostos incidentes sobre esses bens. Com a regularização, todos ganham!
Dr. João Marcelo Martins Alves (OAB/PI nº 6509), advogado especialista em regularização fundiária e direito administrativo.